Как оформить субаренду?

Что делать, если аренда посещения в какой-то момент стала вам не по карману? Можно расторгнуть договор, выплатить неустойку и потерять право занимать офис или жилплощадь, а можно — сдать квадратные метры в субаренду и компенсировать расходы. Такая схема вполне легальна, а в кризис она становится особенно актуальной — «соседей» ищут как коммерческие предприятия, так и частные наниматели. Но прежде чем заключать договор субаренды, нужно выяснить несколько нюансов.

Действия:

1. Уточняем возможность субаренды
2. Ищем субарендаторов
3. Составляем договор субаренды
4. Заключаем договор субаренды

Уточняем возможность субаренды

Субарендой называется договор, который предусматривает передачу арендатором объекта в аренду третьему лицу. Таким образом, это соглашение изначально имеет опосредованный характер — оно напрямую зависит от условий основного договора аренды или найма помещения. Оба этих документа регулируются нормами Гражданского кодекса. Принципиальный момент заключается в том, что по российскому законодательству субаренда и поднаем не допускаются по умолчанию. В 267 статье ГК указано, что помещение можно пересдать только с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

На практике разрешение на субаренду недвижимости можно получить двумя путями:

• — Прописать в договоре аренды

  В этом случае возможность субаренды помещения предусматривается еще на старте, когда собственник сдает свои квадратные метры первому нанимателю. Такой вариант считается наиболее спокойным и безопасным — арендатор уверен в своих правах и не ждет сюрпризов.

• — Заключить дополнительное соглашение

  Если в момент подписания первого договора аренды вы не предусмотрели вариант пересдачи площадей — не беда. Согласие собственника можно оформить в виде дополнительного соглашения к заключенному договору аренды или отдельным документом (письмом, уведомлением).

Ищем субарендаторов

По большому счету поиск субарендаторов практически не отличается от стандартного подбора нанимателей на объект. Проще всего опубликовать объявление о сдаче квартиры на одном из крупных порталов недвижимости и ждать отклика от желающих. При этом предложение необходимо разместить в категории «аренда», а в описании объекта обязательно указать дополнительные обстоятельства. Это позволит существенно сэкономить время, сразу отсеяв потенциальных кандидатов, которым не по душе подобная схема. Проанализировать примеры удачных объявлений о сдаче квартир в наём можно на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Единственный нюанс, с которым придется столкнуться в процессе — недоверие граждан и риэлторов к субарендным соглашениям, как более сложным многоступенчатым схемам. Однако, если все документы в порядке, это не должно стать препятствием для сделки. Впрочем, в месячную стоимость квартиры или офиса можно заранее заложить небольшую сумму возможной скидки, которую можно будет предложить субарендатору в качестве компенсации за дополнительные нюансы и сложности.

Составляем договор субаренды

По сути, субарендное соглашение практически ничем не отличается от обычной аренды или найма. Единственная разница в том, что объект передается не прямым собственником, а третьим лицом. Однако при составлении такой бумаги нужно проявлять особую педантичность. Условия субаренды и арендного договора должны быть идентичны во всем, кроме цены.

По требованиям ГК в договоре субаренды должны быть указаны:

• — Предмет договора

  В субаренду разрешено передавать как весь объект целиком, так и его часть. Однако это должно быть выделенное помещение, которое можно использовать самостоятельно.

• — Срок действия договора

  Срок действия субарендного соглашения не может выходить за пределы основного договора аренды. При этом если первоначальный документ будет аннулирован досрочно, второй также теряет свою силу.

• — Размер платы за субаренду

  В случае коммерческого найма сумма субаренды бывает любой — при желании арендатор может сделать успешный бизнес на выгодной пересдаче объектов. А вот в случае о субаренды государственного или коммунального имущества нельзя предлагать объект по более высокой цене.

• — Выполнение обязательств и условия возврата

  Все дополнительные обстоятельства и требования вроде косметического ремонта, уплаты коммунальных платежей и прочих дополнительных опций могут распространяться и на субаренду.

Заключаем договор субаренды

По закону договор субаренды считается заключенным, когда стороны смогли достичь консенсуса по всем основным условиям. При этом допускается два варианта соглашения: простое и заверенное нотариально. Гражданский кодекс обязует граждан оформлять в письменном виде все сделки, срок действия которых превышает 1 год. Такие бумаги должны быть зарегистрированы в отделе Росрегистрации в том же порядке, как и договор долгосрочной аренды. Соглашение будет считаться действительным лишь со дня официальной отметки должностного лица.

Для регистрации субаренды необходимо предоставить:

• — Заявление о регистрации соглашения от арендатора и субарендатора
• — Договор аренды
• — Договор субаренды
• — Кадастровый паспорт помещения
• — Технический паспорт помещения
• — Квитанцию об оплате госпошлины

При заключении субаренды обеим сторонам важно помнить о рисках. Чтобы сделка прошла гладко, важно убедиться не только в наличии согласия собственника на поднайм, но и внимательно проанализировать условия оригинального арендного договора. Если в нем не соблюдены какие то существенные условия, это может стать основанием для расторжения обоих соглашений.