Как оформить рассрочку?

Покупка квартиры — серьезная инвестиция, которая требует больших расходов. Мало кто может позволить себе приобрести жильё, единовременно выложив кругленькую сумму наличными. Большинство россиян вынуждены прибегать к жилищному кредитованию или выбирать альтернативный вариант — рассрочку. Каковы особенности, плюсы и подводные камни этой процедуры?

Действия:

1. Изучаем плюсы и минусы рассрочки
2. Изучаем типы рассрочек
3. Подбираем жильё в рассрочку
4. Заключаем договор
5. Уточняем нюансы рассрочки
6. Выплачиваем деньги в рассрочку

Изучаем плюсы и минусы рассрочки

Рассрочка — это механизм оплаты, при котором стоимость недвижимости передается продавцу по частям. Эта схема подразумевает первый взнос в размере от 20 до 50% сделки и постепенную выплату оставшейся суммы в соответствии с графиком погашения задолженности.

Как правило, в рассрочке заинтересованы покупатели, которые не могут позволить себе выплатить всю стоимость квартиры сразу. По сравнению с ипотекой, у неё есть ряд преимуществ:

• — Переплата минимальна или отсутствует
• — Нет скрытых платежей и комиссий
• — Покупатель не должен страховать жизнь и здоровье
• — Покупатель не должен платить за оценку квартиры
• — Для получения рассрочки не требуется дополнительных документов
• — Между покупателем и продавцом нет посредника в виде банка

Однако недостатки у рассрочки также имеются:

• — Большинство вариантов на вторичке невозможно купить в рассрочку
• — Не все застройщики готовы предоставить рассрочку
• — Рассрочка оформляется лишь на небольшой срок, поэтому ежемесячные платежи будут очень высокими

С учетом всех плюсов и минусов круг покупателей, которым подходит рассрочка, достаточно узок. В первую очередь это люди, которые рассчитывают в ближайшем будущем получить стабильный высокий доход: премию, наследство или деньги от продажи другого объекта недвижимости. В этом случае нередко рассрочка позволяет вовремя «поймать» выгодное предложение от застройщика на раннем этапе строительства.

Изучаем типы рассрочек

Основное отличие рассрочки от ипотеки — временные рамки. Если жилищные кредиты оформляются «на века» и выплачиваются долгие годы, то рассрочка предполагает гораздо более стремительное завершение отношений между покупателем и продавцом. Специалисты разделяют её на два типа:

• — Краткосрочная

  Как правило, это беспроцентная рассрочка, которая предоставляется покупателю на 3-6 месяцев. При этом продавец требует крупный первоначальный взнос в размере от 50 до 80% стоимости жилья.

• — Долгосрочная

  Подобная рассрочка предоставляется на срок от 1 года и более, однако покупатель вынужден будет дополнительно выплачивать в среднем 1% в месяц. Первоначальный взнос составляет от 20 до 50% цены объекта.

При оформлении рассрочки покупателю важно обратить особое внимание на то, как именно будут начисляться проценты. Наиболее выгодный вариант — 1% в месяц на остаток долга, однако в большинстве случаев продавец настаивает на схеме 12% годовых с аннуитетными платежами.

Подбираем жильё в рассрочку

Рассрочка — довольно сложный нюанс процесса купли-продажи, который связан с дополнительными рисками для продавца. Именно поэтому процент подобных сделок на вторичке ничтожен — собственники жилья, как правило, хотят получить всю сумму разом и даже к обычной ипотеке относятся настороженно. Однако формально такая схема вполне возможна, главное — убедить продавца. Проще всего сделать это с помощью риэлтора. Специалиста, который согласится взяться за организацию такой непростой сделки, можно найти на одном из ведущих порталов по недвижимости:

Вероятность приобрести вторичное жильё в рассрочку будет выше, если продавцом выступает не частник, а юридическое лицо, к примеру — агентство по недвижимости. Но в этом случае покупателю важно внимательно изучить организацию, с которой заключается договор, чтобы исключить вероятность мошенничества.

Однако в подавляющем большинстве случаев рассрочка это механизм, который работает на первичном рынке. Подобные спецпредложения есть у большинства ведущих застройщиков практически в любом ценовом сегменте.

Заключаем договор

Так как рассрочка возможна и на вторичке, и на первичном рынке, её оформляют двумя способами:

• — По договору купли-продажи квартиры

  В данном случае договор заключается с обременением в виде рассрочки, а право собственности на квартиру может быть зарегистрировано только после полной оплаты сделки. Для покупателя важно, чтобы в предмете договора были четко прописаны характеристики квартиры, а в приложении к соглашению — условия договора о рассрочке и график платежей. Покупатель обязан предоставить на сделку только свой паспорт, а продавец — полный пакет документов о праве собственности на жильё и выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений.

  Покупателю важно удостовериться, что в квартире нет незаконных перепланировок.

• — По договору участия в долевом строительстве

  Если рассрочка оформляется при покупке жилья по ДДУ, застройщик обязан предоставить покупателю объемный пакет документации: учредительные документы компании и все сведения о строящемся доме. Как правило, в дополнение к основному соглашению составляется приложение, в котором указывается размер первоначального взноса, срок рассрочки, периодичность и способы внесения денег, а также штрафные санкции за задержку выплат. Если в договоре будет указано, что полная сумма должна быть перечислена до момента передачи квартиры, покупатель не увидит ключей, пока не погасит все долги.

  Рассрочка по ДДУ может быть оформлена только на этапе строительства недвижимости — до ввода дома в эксплуатацию.

Уточняем нюансы рассрочки

Несмотря на то, что оформить рассрочку несравнимо проще, чем ипотеку, покупателям стоит очень внимательно отнестись к оформлению всех бумаг и учесть следующие нюансы:

• — При сделке на вторичке права покупателя ограничены

  Договор купли-продажи при приобретении жилья в рассрочку предусматривает определенные ограничения для нового владельца. Пока не будет выплачена вся сумма, квартиру нельзя сдать в аренду, перепродать или приступить там к ремонту с перепланировкой. А если покупатель не погасит долг до момента регистрации прав собственности, на квартире будет обременение.

• — При банкротстве застройщика покупатель потеряет жильё

  Если до момента выплаты рассрочки строительная компания обанкротится, покупатель не сможет претендовать на квартиру. Он будет вправе получить только сумму, уплаченную по договору участия в долевом строительстве.

• — При рассрочке на первичке лучше привязывать платеж к этапу строительства

  В этом случае покупатель вправе рассчитывать на выплату штрафов и неустоек, если застройщик не сдаст жильё вовремя. А продавец не сможет заставить дольщика платить за квадратные метры, строительство которых заморожено.

Выплачиваем деньги в рассрочку

График платежей — важнейшее приложение к договору купли-продажи или ДДУ при покупке жилья в рассрочку. Как и в случае с любым обычным кредитом, должник обязан аккуратно и в срок вносить положенные суммы, иначе его ждут неприятности.

В большинстве соглашений отдельно прописываются условия штрафных санкций за просрочку. Как правило, недисциплинированных покупателей будут наказывать рублем, однако последствия могут быть и серьезнее обычных пени. К примеру, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если вторая сторона сделки допустила просрочку больше трех раз в течение года или задерживает платеж дольше двух месяцев. В этом случае ранее уплаченные средства за вычетом комиссии будут возвращены на расчётный счет покупателя, а дольщик лишится прав на новостройку.

Безусловно, в идеале покупатель должен дисциплинированно вносить платежи в соответствии с договором. Однако, если деньги внезапно закончились, это еще не делает ситуацию безвыходной. У должника есть два варианта решения проблем с просрочкой:

• — Расторгнуть ДДУ по соглашению с застройщиком

  В этом случае покупатель сможет вернуть большую часть уплаченных денег. Вариант минимальных потерь — с согласия застройщика переуступить права и обязанности по ДДУ третьему лицу за вознаграждение.

• — Оформить ипотеку

  Залатать финансовую дыру всегда можно с помощью заемных средств. Если денег на платежи по рассрочке категорически не хватает, можно оформить ипотеку на остаток суммы. Как правило, банки охотно выдают такие кредиты, ведь покупатель уже подтвердил свою платежеспособность, внеся большую часть стоимости жилья. Однако сначала ему придется договориться с застройщиком об изменении условий оплаты, а затем зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору.