Как перевести квартиру в нежилой фонд?

Перевод обычной квартиры в статус нежилого объекта — достаточно распространенная операция на рынке недвижимости. Бизнесмены постоянно сталкиваются с дефицитом квадратных метров с хорошим расположением по адекватным ценам. В городе не так просто найти подходящее помещение под небольшой магазин, офис или парикмахерскую. Учитывая то, что большинство таких объектов должны быть в шаговой доступности для потенциальных посетителей, часто оказывается куда проще и дешевле выкупить обычную квартиру на первом этаже с последующим переводом в жилой фонд, чем бесконечно искать подходящий офис. Чтобы грамотно оформить все формальности и работать спокойно, важно учесть все нюансы еще до приобретения недвижимости.

Действия:

1. Проверяем возможность перевода квартиры в нежилой фонд
2. Собираем необходимые документы
3. Разрабатываем проектную документацию
4. Переводим квартиру в нежилой фонд
5. Вводим объект в эксплуатацию

Проверяем возможность перевода квартиры в нежилой фонд

В первую очередь бизнесмену стоит запомнить: далеко не каждую квартиру можно переоборудовать под офис. Официальные инстанции потребуют у владельца квадратных метров основания для изменения статуса объекта. Для этого придется признать помещение непригодным для проживания, либо доказать целесообразность переоборудования —например, общественную пользу для жителей микрорайона и показатели улучшения их бытового обслуживания.

Квартиру можно перевести в нежилой фонд при соблюдении нескольких условий:

1. 1 У помещения есть отдельный вход или техническая возможность его оборудовать

   По закону доступ в нежилое помещение с улицы должен быть отдельным, недопустим проход по обычной лестнице, которой пользуются жильцы дома. Возможность перепланировки квартиры с устройством индивидуальной двери необходимо обосновать в проектной документации.

2. 2 Квартира расположена на первом этаже либо над нежилыми помещениями

   Нежилое помещение не может располагаться над жилым — это нарушило бы права и интересы соседей. Проще всего искать квартиру на первом этаже, либо в жилом здании, где часть недвижимости уже переведена в статус коммерческой.

3. 3 Дом не должен стоять в планах на капремонт

   Программа реконструкции или ожидаемого сноса здания также будет препятствовать изменению статуса помещения.

4. 4 В квартире никто не прописан

   По закону квартиру нельзя признать нежилым помещением, если у какого-либо гражданина она является местом постоянной регистрации. Также на недвижимости не должно быть обременений в виде прав каких-либо третьих лиц.

Подходящий объект можно найти на любом крупном портале недвижимости. Достаточно отметить в поисковой форме, что вас интересуют квартиры на первом этаже. Часто продавцы сами указывают в объявлении, что помещение легко перевести в нежилой фонд.

Рис. Пример поиска квартир в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Собираем необходимые документы

Профессиональные юристы и риэлторы всегда предупреждают своих клиентов, что изменение статуса помещения — достаточно долгий и кропотливый процесс, связанный с оформлением огромного количества документов.

Документы, которые вам понадобятся:

1. 1 Заявление с указанием причины перевода
2. 2 Право собственности на квартиру
3. 3 Справка об отсутствии регистрации в квартире или выписка из домовой книги
4. 4 Проект перепланировки и переустройства помещения
5. 5 Согласование проекта в Архитектурном отделе округа (АПО), Госпожнадзоре и Роспотребнадзоре (СЭС)
6. 6 Техническое заключение сертифицированной организации по проекту перепланировки
7. 7 Справка из районной администрации о том, что дом не стоит в очереди на капремонт или снос, не является аварийным
8. 8 Поэтажный план здания и экспликация
9. 9 Справка ДЕЗ о функциональном назначении соседних квартир
10. 10 Справка из архитектурного отела о возможности устроить отдельный вход
11. 11 Акт обследования технического состояния квартиры
12. 12 Техпаспорт из БТИ
13. 13 Выписка из ЕГРП
14. 14 Согласие жильцов дома на перевод помещения (строго обязательно в ЖСК и ТСЖ)

Со всеми этими документами, перечень которых может быть расширен в каждом конкретном случае, собственнику квартиры придется пройти большой круг согласований.

Разрабатываем проектную документацию

Грамотно разработанная проектная документация — залог успешного изменения статуса помещения. Покупателю обычной квартиры в жилом доме не избежать серьёзной перепланировки и ремонта. Прежде всего, ему придется оборудовать отдельный вход в помещение с улицы — как правило, для этого разбирают стену под одним из окон и серьезно укрепляют проем. При этом существующий выход на лестничную клетку первого этажа придется заложить кирпичом. При переводе квартиры в нежилой фонд собственник будет вынужден избавиться от ванны, а также обязательно обрезать газовую трубу на бывшей кухне и поставить заглушку. Все эти и многие другие перестройки, которым подвергнется объект, должны быть сначала зафиксированы на бумаге и получить необходимые согласования.

Проект лучше поручить сертифицированному архитектурно-строительному бюро. Профессионалы смогут подготовить грамотный документ, который получит положительную визу в городском ПИБе (Проектно-инвентаризационном бюро). Если дом расположен в исторической части города, может понадобиться также разрешение Архитектора города и Комиссии по охране Памятников Архитектуры. Лишь после получения всех необходимых подписей владельцы квадратных метров могут приступать к ремонту.

В проектной документации для перевода квартиры в нежилой фонд должны быть следующие разделы:

1. 1 Архитектурно-строительные решения
2. 2 Технологические решения
3. 3 Водопровод и канализация
4. 4 Расчёт шумоизоляции перекрытий
5. 5 Коэффициент естественного освещения
6. 6 Проект автоматической пожарной сигнализации
7. 7 Пояснительная записка

Также к документу необходимо приложить:

1. 1 Копии планов помещений ниже и выше этажом
2. 2 Справка о техническом состоянии здания
3. 3 Ситуационный план здания
4. 4 Акт осмотра вентиляционных шахт и дымоходов
5. 5 Топографическая съемка в масштабе 1:500
6. 6 ТУ на подключение квартиры к общим сетям электроснабжения и водоснабжения
7. 7 Справка о охранном статусе дома
8. 8 Справка из газифицирующей организации об отключении
9. 9 Проект устройства отдельного входа с улицы с отдельным техническим обследованием, архитектурно-строительным и конструктивным решением

Переводим квартиру в нежилой фонд

После того как документация по перепланировке подготовлена, можно приступать непосредственно к переводу квартиры в нежилое помещение. Вам необходимо получить согласование проекта в Комитете по градостроительству (КГА), Санитарно-Эпидемиологической службе (СЭС), Отделе государственного пожарного надзора, Управлении садово-паркового хозяйства и Администрации района. Возможно, понадобятся дополнительные разрешения от Центре коммунального благоустройства, ГУ ГИБДД и Отдела подземных сооружений.

Собрав все необходимые бумаги, можно приступить к непосредственным действиям по переводу объекта в нежилой фонд. Делопроизводство стартует в департаменте по жилищным вопросам — туда вы отдадите заявление и другие документы для проверки. Если все в порядке, их передадут в Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Именно этот орган поставит окончательный вердикт по поводу изменения статуса помещения. На рассмотрение вопроса и принятие решения уполномоченным органам дается 45 дней.

Вводим объект в эксплуатацию

Для того чтобы получить право собственности на нежилое помещение и наконец-то спокойно открыть там свой магазин или офис, осталось ввести недвижимость в эксплуатацию. Для этого необходимо сдать готовый перестроенный объект представителям нескольких ключевых учреждений города. Первыми в вашем списке будут инстанции, которые раньше утверждали проект перепланировки. Свои визы должны поставить специалисты КГА, БТИ, пожарной и санитарной инспекции, водоканала. На руках у собственника должны остаться акты приемки фасада, подписанный главным городским управлением архитектуры, акт о технологическом присоединении энергосетевой компании и акт приемки приборов горячего и холодного водоснабжения.

Подрядчик, который проводил перепланировку, должен будет подписать документ, подтверждающий соответствие параметров помещения техническим регламентам, а также отсутствие отклонений от изначального проекта.

По итогами обследования и измерения параметров помещения будет составлен новый кадастровый паспорт с присвоением недвижимости нежилого статуса и внесены изменения в ЕГРП. Владельцу недвижимости останется только подать документы в Росреестр для получения нового свидетельства о собственности — теперь уже на нежилое помещение.

Регистрирующему органу потребуются:

1. 1 Свидетельство со праве собственности на квартиру
2. 2 Договор купли-продажи квартиры
3. 3 Распоряжение администрации о приемке помещения в качестве нежилого (акт приемочной комиссии)
4. 4 Справку от строительной организацией
5. 5 Кадастровый паспорт, полученный в БТИ
6. 6 Заявление
7. 7 Квитанция об оплате госпошлины