Как купить новостройку по ипотеке?

Приобретение жилья — удовольствие не из дешевых. Одним из самых доступных вариантов справедливо считается покупка недвижимости на первичном рынке. Вложение средств в строящиеся объекты позволяет существенно сэкономить на квадратных метрах, но качественная квартира от надежного застройщика в хорошем районе всё равно обойдется в копеечку. Далеко не у каждого россиянина на руках есть достаточно свободных средств, которых хватит на покупку хотя бы однокомнатного жилья. Проблема решается с помощью банковского займа — сегодня на новостройку можно получить ипотеку. О нюансах такой сделки читайте в этой статье.

Действия:

1. Анализируем нюансы покупки новостройки в ипотеку
2. Выбираем квартиру, а затем идем в банк
3. Выбираем банк, а затем ищем квартиру
4. Собираем документы и заключаем ипотечную сделку

Анализируем нюансы покупки новостройки в ипотеку

Есть мнение, что банки неохотно кредитуют покупку недвижимости на первичном рынке. В этом есть доля истины: по мнению профессиональных риелторов, сегодня процент покупателей, которые хотели бы оформить ипотеку на новостройку существенно выше, чем количество одобренных сделок. Это связано с тем, что для банка финансирование строящегося жилья — всегда дополнительный риск.

Что настораживает банки при кредитовании новостроек:

• — Виртуальный, а не реальный залог

  Если ипотека оформляется на вторичное жильё, в залоге у банка остается готовая квартира, которая может быть продана в счет долга. В случае с новостройкой гарантией является лишь гипотетическое право на еще не возведенную недвижимость, что существенно увеличивает риски кредитора.

• — Зависимость от застройщика

  При финансировании сделки на первичном рынке, банку, как и покупателю, придется положиться на надежность застройщика. Если проект станет долгостроем, а заемщик перестанет платить, убытки будет терпеть кредитная организация. На её балансе останется невозвратный долг в виде квартиры, которая существует лишь на бумаге.

• — Бумажная волокита

  Риски банка также увеличивает длительная процедура оформления права собственности на первичное жильё. В интересах кредитора как можно быстрее получить фактический залог — недвижимость. Но для этого покупатель должен оперативно стать владельцем квартиры, а на первичном рынке процесс может затянуться, даже если здание полностью достроено.

Одобрение ипотеки банками напрямую зависит от стадии строительства дома. Получить заем на покупку недвижимости, возведенной на 2/3, достаточно просто. Особенно благосклонно кредитные организации относятся к завершенным проектам, которые уже вводятся в эксплуатацию. А вот профинансировать проект на стадии котлована готовы далеко не все банки — слишком велик риск. При этом для заемщика именно такие объекты наиболее привлекательны с экономической точки зрения.

При покупке новостройки в кредит у заемщика есть два пути:

• — Выбрать объект и постараться получить на него заем
• — Выбрать банк и конкретную ипотечную программу, а затем искать квартиру

Свои нюансы есть в каждом из вариантов, решение зависит от особенностей конкретной ситуации.

Выбираем квартиру, а затем идем в банк

Большинство людей, которые ищут не инвестиционный объект, а квартиру для жизни, начинают с подбора недвижимости. Этот вариант кажется наиболее логичным, ведь в первую очередь любого новосела интересует район, планировка жилья, транспортная доступность и инфраструктура, а не процентная ставка по кредиту.

Для поиска подходящей квартиры разумнее всего использовать базу новостроек, которая есть на любом крупном портале недвижимости. Лучше заранее определиться с примерной суммой сделки и стадией строительства и спокойно выбирать вариант, который устроит по основным параметрам, среди сотен предложений на первичном рынке.

После того, как вы нашли квартиру, уточнили все условия продажи у застройщика и решились на сделку, пора искать банк. Вот здесь то покупателя и подстерегает главный подводный камень — на недвижимость может не найтись кредитора.

Покупка выбранной новостройки может сорваться по нескольким причинам:

• — Дом не аккредитован ни в одном банке, который предоставляет ипотеку
• — Застройщик не готов представить все документы, которые запрашивает банк
• — Новостройка аккредитована, но банк не устраивает кандидатура заёмщика
• — Условия предложенной ипотеки не устраивают покупателя

В этой ситуации все усилия по выбору квартиры и переговорам с застройщиком пропадут даром и покупателю придется начинать все с нуля. Риск впустую потратить время и силы существенно меньше, если у застройщика есть собственная ипотечная программа. Как правило, такая опция возможна при сотрудничестве с крупным девелопером, в офисе которого работает ипотечный консультант. Такой специалист поможет покупателю разобраться с основными условиями кредитования, подберет оптимальную схему и подготовит пакет документов, необходимый для ипотечной заявки.

Выбираем банк, а затем ищем квартиру

Далеко не все люди готовы рисковать временем, силами и эмоциональным равновесием, выбирая квартиру, кредит на которую могут не одобрить. Разочарование от отказа в ипотеке на понравившийся объект может быть настолько велико, что многие покупатели готовы добровольно сузить круг поиска и сначала обратиться в кредитную организацию.

По этой схеме банк рассматривает заявку, одобряет сумму и условия кредита, после чего заемщик выбирает квартиру — из перечня новостроек, заранее одобренных и аккредитованных кредитором. Профессиональные риелторы считают, что таким образом купить новостройку значительно проще — время не будет потрачено на заведомо бесперспективные объекты.

Кроме того, начать процесс покупки жилья с визита в банк бывает более выгодно с финансовой точки зрения. Когда будущий ипотечник выбирает квартиру, он лишь приблизительно оценивает будущие траты: привлекательное предложение от застройщика может быть сведено на нет завышенными процентными ставками кредитора. Поэтому в рамках экономии разумнее начать поиски жилья с тщательного анализа ипотечных предложений от всех банков, которые предоставляют такую услугу в вашем городе, а уже потом заглядываться на новостройки.

При этом покупателю не стоит забывать — кредитная организация может отклонить его заявку. Поэтому для экономии времени лучше отнести документы сразу в несколько банков с более или менее подходящими условиями ипотеки, а параллельно изучать базу аккредитованных ими застройщиков. Это самый эффективный алгоритм действий, который дает широкий выбор релевантных объектов и помогает сэкономить время.

Собираем документы и заключаем ипотечную сделку

Основной пакет документов, который требуется для оформления заявки на ипотеку, идентичен в большинстве банков. В первую очередь финансовая организация хочет получить от заемщика сведения о доходе и занятости. В отдельных случаях кредитор может запросить какие-то дополнительные сведения — пугаться не стоит, лучше постараться как можно полнее удовлетворить интерес банка.

Базовый список документов для оформления ипотеки:

• — Копия паспорта заемщика
• — Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования
• — Копия свидетельства о постановке на налоговый учет и ИНН
• — Копия военного билета (для мужчин призывного возраста)
• — Копия документов об образовании
• — Копия свидетельства о браке или разводе (банк может уточнить, заключен ли брачный контракт)
• — Копия свидетельства о рождении детей
• — Копия трудовой книжки, заверенная работодателем
• — Справка о доходах (2 НДФЛ, справка по форме банка и проч.)

Особенно внимательно нужно отнестись к сбору документов, подтверждающих ваш доход: они напрямую влияют на размер и условия ипотеки. В идеале нужно указать все возможные источники заработка: не только зарплату по основному месту работы, но и, к примеру, доход от сдачи недвижимости.

Дополнительные документы, которые может запросить банк:

• — Справка о регистрации
• — Копии паспортов ближайших родственников заемщика
• — Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии пожилых родственников
• — Сведения о дорогостоящем имуществе заемщика (недвижимость, автомобиль, ценные бумаги)
• — Выписки с банковских счетов заемщика за 6 месяцев
• — Подтверждение положительной кредитной истории заемщика (в том числе оплаченные счета за коммунальные услуги)
• — Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров

После получения положительно решения по ипотеке у заемщика есть месяц на то, чтобы выбрать квартиру (по договоренности с кредитором срок можно пролонгировать). Как правило, основной пакет бумаг по аккредитованному объекту уже есть в банке, но иногда финансовая организация может запросить у застройщика дополнительные сведения. Когда все договоренности достигнуты и квартира одобрена, происходит оценка и страхование жилья, а также здоровья и трудоспособности заемщика. Далее покупатель подписывает кредитный договор с банком, который обязуется предоставить сумму, недостающую для приобретения недвижимости. После этого заключается сделка с продавцом и документы подаются на государственную регистрацию.