Как купить квартиру?

Россияне покупают квартиру, в среднем, один раз в жизни, поэтому относятся к этому событию максимально ответственно. На весь процесс — от начала подбора вариантов до передачи договора на регистрацию — требуется около 100 дней, из них 10% времени — это активные действия продавца, а все остальное — личные усилия именно покупателя.

Один из первых вопросов, который встает перед потенциальным покупателем — что выбрать, квартиру в новостройке или квартиру на вторичном рынке?

Под новостройкой в данном случае понимается еще строящийся дом. Квартиру в новостройке можно купить дешевле, особенно если заплатить на стадии строительства. С другой стороны, выбор квартиры на вторичном рынке позволяет сразу въехать в квартиру.

Оба варианта имеют как свои минусы, так и свои преимущества.

Параметр	Новостройка	Вторичное жилье
Цена	Цены на новостройки, как правило, ниже, чем стоимость готового жилья. Продавать квартиры в новостройке начинают на стадии котлована, вместе с готовностью дома растут и цены. Часто застройщики проводят акции и предлагают скидки.	Стоимость квартиры на вторичном рынке зависит от ряда показателей, её можно рассчитать и спрогнозировать. Если брать готовую квартиру и новостройку примерно одного метража и в одном районе — то квартира на вторичном рынке окажется дороже.
Надежность и безопасность	Покупка квартиры в новостройке является более рискованной, чем готовое жилье, сроки строительства могут не выполняться, дом могут строить годами, а покупатели могут превратиться в «обманутых дольщиков». Кроме того, окончание строительства может потребовать дополнительных вложений, что увеличивает первоначальную стоимость квартиры.	Выбор квартиры на вторичном рынке исключает проблему недостроя и позволяет новому собственнику сразу заселиться в жилье, однако и тут есть свои риски в виде мошенников, которые могут вас обмануть, продав квартиру по поддельным документам.
Состояние квартиры	Комфортная планировка, учитывающая современные нормативы. В новых квартирах — свежий ремонт, окна, трубы. Также в новостройках продают квартиры без отделки, которые вы можете обустроить по собственному вкусу.	Дом, также как и квартира, может требовать ремонта, замены труб, установки счетчиков. Все это — дополнительные расходы. Переделка ремонта «под себя» также обойдется дороже, чем ремонт с чистовой отделкой.
Расположение и транспорт	Новые дома, как правило, строят на новых территориях, где строительство дорог и метро еще только в планах.	Рядом находятся станции метро и остановки общественного транспорта.
Инфраструктура	Новые микрорайоны предполагают комплексную застройку с магазинами на первых этажах, а также обязательным детским садом и школой. Но все это строят во вторую очередь. Жители нередко вынуждены жить среди грязи, шума и спецтехники, пока не будет достроен весь микрорайон.	Устоявшаяся инфраструктура со сложившейся репутацией. Дворы бывают неблагоустроенны, у жильцов нет понимания, что за общей территорией необходимо ухаживать. Рядом могут быть парки и скверы, зеленые зоны.
Парковка	Парковочное пространство продумывается на этапе проекта дома, часто машиноместо продается вместе с квартирой.	Мало места для автомашин, часто — стихийная парковка во дворе.
Соседи	Покупатели квартир в новостройках — люди одного экономического уровня, с похожими взглядами на жизнь и комфорт.	Годами сложившееся сообщество соседей, рядом с вами могут проживать асоциальные элементы. Так же в доме возможно проживание собственников, которые экономически не могут нести ответственность за общую собственность.

Главное отличие в том, что квартиру в новостройке вы будете покупать у юридического лица (застройщика), если это не уступка прав дольщика, а при покупке вторичной квартиры вам придется иметь дело с ее собственником, частным лицом. Это сказывается как на механизме сделки, так и на ее безопасности.

Ориентируйтесь на рынке недвижимости, посмотрите цены и прогнозы

Чаще всего отправной точной покупки является сумма, которую вы планируете потратить на покупку. Оцените обстановку на рынке — можете ли вы в данный момент позволить себе такое масштабное приобретение, как квартира. Посмотрите новости о недвижимости, почитайте советы аналитиков, поинтересуйтесь индексами цен на недвижимость — в целом, вам это поможет увереннее ориентироваться в ситуации, а также понять уровень изменения цен. Возможно, в ближайшее время жилье будет дешеветь, и вы можете подождать более низких цен, противоположная тенденция — квартиры только дорожают — заставит вас поторопиться.

Что может вам помочь?

• — Новости и статьи о недвижимости
• — Аналитика, высказывания и прогнозы экспертов
• — Индексы стоимости жилья
• — Тенденции, рейтинги цен
• — Объявления о продаже квартир
• — Высказывания на тематических форумах
• — Онлайн-калькуляторы стоимости квартир

Собранная информация поможет вам узнать, чем монолитный дом отличается от кирпичного и почему, какие планировки существуют и какие наиболее популярны, так ли страшно жить на первом этаже, что такое перепланировка — и как все это влияет на цену жилья.

Что вы хотите купить?

Заранее подумайте, где и какую квартиру вы хотели бы приобрести. Важным может быть как место расположения дома (сопутствующая инфраструктура и транспортная доступность), так и необходимый тип дома или планировки квартиры. Большинство порталов с базами недвижимости при поиске квартир могут помочь вам учесть сразу множество критериев: этаж и площадь кухни, наличие балкона, стационарного телефона, возможность покупки в ипотеку, для новых домов — срок сдачи и наличие готового ремонта. Чем больше параметров вы учтете, тем точнее будет поиск по запросу и тем точнее, в итоге, будет ваш выбор.

Выбор новостройки также предусматривает несколько важных моментов. Кроме местоположения и цены, стоит обратить внимание на застройщика, сроки сдачи и стадию строительства, а также на такие специфические вещи, как возможность наблюдать за строительством в реальном времени (установленные на стройплощадке вебкамеры).

Однако помните, что, учитывая все критерии, ориентироваться стоит на три основных:

• — цена квартиры;
• — метраж или количество комнат;
• — местоположение вашего будущего жилья;

Определившись с параметрами и выбрав приоритетные, вы можете определить стоимость подходящей вам квартиры с помощью различных on—line калькуляторов, либо обратившись к специалисту.

На данном этапе вам необходима только предварительная оценка, целью которой является лишь одно — посмотреть, на что хватит имеющейся у вас суммы (либо сколько будет стоить жилье, которое вы хотели бы купить).

Кроме того, вы сможете сравнить — какие квартиры за одну и ту же сумму вы сможете купить в новостройке или на вторичном рынке.

Для более точной оценки необходимо обратиться к специалистам (оценщикам или риэлторам), но это лучше делать, имея «на руках» конкретный вариант — например, если вы сомневаетесь в справедливости цены или хотите продать квартиру.

Смотрим конкретные предложения

После выбора главных критериев для поиска, исходя из имеющихся финансовых средств, приступайте к поиску квартиры.

Вы можете действовать самостоятельно и поискать подходящий вариант в интернете:

• — Базы недвижимости (как вторичного, так и первичного жилья), специализированные сайты
• — Онлайн версии печатных СМИ
• — Сайты агентств недвижимости и частных риэлторов
• — Социальные сети
• — Сайты застройщиков, предлагающие свои новостройки
• — Сайты банков, где есть списки аккредитованного жилья
• — Объявления на остановках и подъездах, возможно даже в вашем доме кто—то хочет продать квартиру

А можете одновременно обратиться к помощи профессионалов, которые по вашей заявке подберут предложения и помогут в дальнейшем сопровождении сделки.

После того, как вы нашли подходящие варианты (самостоятельно или с помощью риэлтора), необходимо осмотреть квартиры.

Осмотреть лично квартиру в новостройке можно будет лишь на стадии сдачи Госкомиссии и после, но за строительством вы, при желании можете наблюдать удаленно.

Иначе обстоят дела на вторичном рынке, где, для того чтобы ваши шансы купить действительно подходящую вам квартиру возросли, лично стоит осматривать очень небольшое число вариантов. Подготовьтесь к просмотрам «виртуально» и отфильтруйте максимально устраивающие вас варианты. Заранее на карте можно посмотреть сопутствующую инфраструктуру: магазины, детские сады и школы, поликлиники. Многие объявления сопровождаются фотографиями (вы можете позвонить и попросить дополнительные фото), планировками, виртуальными турами и справкой БТИ. Кроме того, определиться с выбором вам помогут панорамы ближайших улиц и дворов.

Позвоните и договоритесь о просмотре.

Итогом ваших усилий станет выбор того варианта, который вам оптимально подходит как по цене, так и по качеству. Далее приступайте непосредственно к покупке квартиры, а именно — к оформлению документов и передаче денег.

Заключаем договор и оформляем документы

Передача недвижимости от одного собственника к другому проходит в несколько этапов. Покупка квартиры в новостройке и на вторичном рынке идет по разному алгоритму и требует разных документов, но в целом механизм включает в себя предварительное изучение документов о квартире, оформление договора продажи, регистрация прав нового собственника, передачу денег и подписание акта о приемке и взаиморасчетах.

Считаем деньги и оплачиваем

Подумать о том, хватит ли вам денег на покупку квартир разумно еще на этапе оценки возможностей. Если вам не хватает средств, воспользуйтесь ипотекой. Сейчас банки предлагают множество программ, как с разнообразными условиями предоставления кредита, так и с различными ставками. Существующие онлайн-сервисы ипотеки помогут покупателю разобраться в этом вопросе: посчитать возможную сумму кредита и ежемесячные выплаты, а также подать заявку сразу в несколько банков и получить одобрение кредита.

При покупке квартиры в новостройке продавец (застройщик или риэлтор) порекомендует вам список банков, которые готовы предоставить ипотеку для приобретения жилья именно в этом доме.