Как купить комнату в коммунальной квартире?

Коммунальные квартиры прочно утвердились на рынке жилой недвижимости. Для одних — это хорошая инвестиция небольшой суммы денег, которой не хватит на приобретение отдельного жилья. Для других — возможность обрести крышу над головой, не связывая себя неподъёмными кредитами. Проще всего купить комнату в «старой» коммуналке — большой квартире, не расселённой с советских времён. Но попадаются и «новые» варианты, когда обычная квартира по каким-то причинам стала принадлежать сразу нескольким собственникам.

В целом, покупка комнаты в коммуналке проходит по той же схеме, что и приобретение любого другого жилья на вторичном рынке. Но у такой сделки всё же есть нюансы, которые важно учитывать.

1. Определяем бюджет
2. Самостоятельный поиск или помощь профессионала?
3. Ищем подходящие комнаты
4. Просматриваем подходящие варианты
5. Ищем подводные камни
6. Заключаем сделку купли-продажи
7. Как купить комнату в ипотеку?

Определяем бюджет

Лучше заранее определить максимальную сумму, которую вы готовы потратить на покупку комнаты и искать идеальный вариант в рамках бюджета.

Цены на комнаты в коммунальных квартирах зависят от множества параметров. В первую очередь — это привычные критерии вторичного жилья: метраж, расположение, этажность и тип дома. Но у коммунальных квартир есть свои особенности, главная из них — количество комнат и число прописанных в них людей. Важно также общее состояние коммуникаций, размер и планировка квартиры с учётом общих площадей, которые вы будете делить с соседями.

Примерную стоимость можно спрогнозировать, оценив ситуацию на рынке жилья. Определитесь с метражом и размером комнаты, посмотрите, сколько стоят аналогичные предложения в разных районах города. Почитайте рейтинги жилья, аналитику и новости о недвижимости и ЖКХ. Также приблизительную сумму помогут рассчитать различные on-line калькуляторы.

Конечная цена всё равно будет складываться из индивидуальных параметров объекта. Заранее определитесь с принципиальными моментами: метраж, высота потолков, количество соседей, этаж, близость к метро. Подумайте также над желательными особенностями комнаты (балкон, выделенный телефон, окно в тихий двор).

Самостоятельный поиск или помощь риэлтора?

Предложения по продаже комнат легко найти на десятках сайтов недвижимости, в печатных каталогах и даже рукописных объявлениях на информационных досках в подъездах. На первом этапе — виртуального подбора и первичного осмотра — легко обойтись без помощи посредника. Составьте список объектов по микрорайонам и смело приступайте к просмотру вариантов. Единственное, что вы теряете — время на отсеивание неподходящих комнат. Когда хорошие варианты отобраны, и вы готовы сделать окончательный выбор, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости. Ведь с покупкой комнаты в коммуналке связано много тонких нюансов и юридических рисков.

Риэлтор может быть сотрудником агентства или работать частным образом. В первом случае услуги посредника могут обойтись вам дороже, зато крупные компании часто предоставляют клиентам дополнительные сервисы: страхование сделки, юридическую консультацию, возможную защиту в суде.

Но в агентствах всегда есть риск «не сработаться» с конкретным риэлтором, которого назначат на вашу сделку. Если вам важна психологическая и профессиональная совместимость с агентом, можно самостоятельно выбрать специалиста. Его квалификацию можно будет оценить по стажу работы, количеству сертификатов, специализации по конкретным районам или типам сделки.

Ищем подходящие комнаты

Чтобы как можно быстрее подобрать подходящую комнату, лучше задействовать все варианты поиска. Прежде всего, дайте объявление «куплю комнату в коммунальной квартире» в различных онлайн-каталогах недвижимости. Также имеет смысл направить заявки риэлторам, расклеить печатные листовки в интересующем вас районе.

Параллельно можно начинать самостоятельный поиск. Как правило, он оказывается самым результативным. Больше всего актуальных предложений недвижимости сосредоточено в крупных интернет-каталогах и специализированных сайтах. Также можно проводить мониторинг печатных источников и газет бесплатных объявлений.

Выбираем комнату

При покупке комнаты нужно учитывать как общие рекомендации по выбору жилья на вторичном рынке, так и специфические особенности коммуналок. Обратите внимание на следующие моменты:

• — Район и состояние дома

  Район — это первое, на что вы обратите внимание. Оцените, как далеко расположено метро и остановки общественного транспорта, где ближайшие продуктовые магазины и мусорные контейнеры, есть ли рядом детская площадка или сквер. Первый осмотр лучше проводить в дневное время, а потом вернуться к приглянувшемуся дому вечером и оценить безопасность района.

  Посмотрите, не ли трещин на фасаде дома. В подъезде оцените исправность почтовых ящиков, состояние лифта и лестницы, поднимитесь на несколько пролётов вверх. Убедитесь, что из подвала и чердака не доносится подозрительных запахов и звуков.

• — Планировка и состояние квартиры

  При покупке комнаты в коммунальной квартире важно оценить состояние всех коммуникаций: проводки, сантехники, газовой плиты. Нет ли в ванной грибка, а на потолке в кухне следов протечек? Какого цвета вода течет из труб? Работает ли вентиляция? Имейте в виду: скорее всего, ремонт вам сделать не удастся, придётся жить с тем, что есть.

  Уточните, не было ли незаконных перепланировок, совпадает ли реальная площадь вашей будущей собственности с тем, что указано в документах. Оцените расположение комнаты относительно общей планировки квартиры. Если дверь выходит в прихожую или находится рядом с туалетом, вы будете в курсе всех перемещений соседей. Оцените толщину межкомнатных перегородок и общую звукоизоляцию: есть риск, что чужой храп будет мешать вам спать.

  Уточните, полагается ли вам вешалка в прихожей, собственная плита, кухонный стол, место для стиральной машины и шкафчик в ванной. Лучше, чтобы у вашей комнаты был выделенный счётчик электроэнергии, телефон и интернет.

• — Будущие соседи

  Хочется того или нет, но эти люди станут частью вашей жизни. Лучше заранее убедиться в их адекватности, ведь вам придётся договариваться о ремонте, уборке мест общего пользования, делить раковину, ванну и туалет. Не лишним будет обсудить с будущими соседями вопросы курения в квартире и содержания домашних животных.

  Если каждый раз, когда вы приходите осматривать комнату, никого нет дома — это повод насторожиться. Возможно, продавец комнаты что-то от вас скрывает.

• — Перспектива расселения

  Это один из ключевых моментов при покупке жилья в коммуналке. Выясните, участвует ли квартира в одной из городских адресных программ по расселению, есть ли у неё потенциальный инвестор. Если нет, узнайте, что этому препятствует. Если вы рассчитываете в будущем самостоятельно выкупить оставшиеся комнаты в собственность, сразу уточните эту возможность.

Ищем подводные камни

Сделки с коммунальными квартирами осложняет несколько моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседей.

По закону продавец должен в первую очередь предложить свою комнату соседям. Лишь получив официальный отказ он вправе выставить объект в свободную продажу, в противном случае сделку могут аннулировать. Если часть квартиры находится в муниципальной собственности, отказ нужно получить от городских властей.

Убедитесь, что:

• 1 Отказ от сделки получен и оформлен нотариально
• 2 Цена в договоре купли-продажи комнаты не меньше, чем в отказах соседей
• 3 Цена в отказах у всех соседей одинаковая

Если собственник одной из комнат в квартире — ребёнок, продавец должен предъявить вам согласие органов опеки на сделку. Имейте в виду: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.

Если соседи «ставят продавцу палки в колёса» и отказываются давать согласие на сделку, их необходимо известить о намерении продать комнату принудительно. Для этого отправляют заказное письмо с уведомлением. После получения письма закон даёт им месяц на то, чтобы заявить о своём желании выкупить комнату по предложенной цене.

Нередко собственники, столкнувшись с активным противодействием соседей, предлагают покупателю оформить дарственную, а не договор купли продажи. В качестве бонуса могут пообещать весомую скидку. Но риск слишком велик — в будущем соседи смогут легко оспорить такую сделку. Кроме того, покупатель не сможет обосновать свои расходы на приобретение жилья и потеряет право на налоговый вычет от государства.

Важно также понимать, покупаете вы отдельную комнату (в свидетельстве о собственности будет указан её номер) или долю в квартире определённого метража. В последнем случае важно убедиться, что в договоре будет прописано право собственности именно на ту комнату, которую вы выбрали.

В целом, перед покупкой комнаты стоит проверить:

• 1 подлинность правоустанавливающих документов — является ли продавец собственником комнаты;
• 2 подлинность доверенностей, если продажа будет не из первых рук;
• 3 отсутствие у владельца учёта в психоневрологическом диспансере;
• 4 отсутствие невыписанных жильцов, в первую очередь — детей и заключённых;
• 5 отсутствие обременения, залога или ареста на комнате.

Все эти действия лучше доверить профессионалу — юристу или риэлтору.

Заключаем сделку купли—продажи

Если на всех предыдущих этапах вы успешно действовали самостоятельно, то теперь лучше привлечь риэлтора. Когда все документы собраны и проверены, согласия соседей получены, можно внести аванс или задаток за комнату. На этом этапе важно зафиксировать, в какие сроки продавец должен предоставить необходимые документы, и кто оплачивает расходы по регистрации.

Деньги безопаснее всего передать через банковскую ячейку. В этом случае договор купли-продажи будет подписан в присутствии банковского работника, а документы отправятся на регистрацию в Росреестр. Покупатель оставит оговоренную сумму в сейфе кредитной организации, а продавец сможет забрать её после того, как право собственности перейдёт к новому владельцу комнаты.

Как купить комнату в ипотеку?

Если на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно будет сразу.

В целом, банки кредитуют комнаты в коммуналке менее охотно, чем квартиры. Но получить ипотеку для покупки жилья в коммунальной квартире всё же реально — такие программы есть в крупнейших государственных банках. Условия кредита будут зависеть от суммы первоначального взноса, стоимости объекта, вашего ежемесячного дохода и непрерывного стажа. Преимуществом будет зарплатная карта в данном кредитном учреждении — это гарантированно снизит вашу процентную ставку.

Как правило, банк одобряет кредит и даёт клиенту время (3 — 4 месяца) на поиск комнаты. Среди особых требований к объекту — отсутствие незаконных перепланировок, строгое соответствие комнаты паспорту квартиры. Так же вас могут попросить предоставить данные об истории дома (даты постройки и капитального ремонта, планы городских властей по расселению или сносу здания)

Кроме того, можно подать заявку на ипотеку и под конкретный вариант недвижимости. Но стоит учесть, что сделки с ипотекой не очень жалуют продавцы комнат — ведь рассмотрение заявки может затянуться. Лучше заранее заручиться поддержкой банка и затем выбирать подходящее жильё.