Как купить новостройку по ипотеке?

Приобретение жилья — удовольствие не из дешевых. Одним из самых доступных вариантов справедливо считается покупка недвижимости на первичном рынке. Вложение средств в строящиеся объекты позволяет существенно сэкономить на квадратных метрах, но качественная квартира от надежного застройщика в хорошем районе всё равно обойдется в копеечку. Далеко не у каждого россиянина на руках есть достаточно свободных средств, которых хватит на покупку хотя бы однокомнатного жилья. Проблема решается с помощью банковского займа — сегодня на новостройку можно получить ипотеку. О нюансах такой сделки читайте в этой статье.

Действия:

1. Анализируем нюансы покупки новостройки в ипотеку
2. Выбираем квартиру, а затем идем в банк
3. Выбираем банк, а затем ищем квартиру
4. Собираем документы и заключаем ипотечную сделку

Анализируем нюансы покупки новостройки в ипотеку

Есть мнение, что банки неохотно кредитуют покупку недвижимости на первичном рынке. В этом есть доля истины: по мнению профессиональных риелторов, сегодня процент покупателей, которые хотели бы оформить ипотеку на новостройку существенно выше, чем количество одобренных сделок. Это связано с тем, что для банка финансирование строящегося жилья — всегда дополнительный риск.

Что настораживает банки при кредитовании новостроек:

• — Виртуальный, а не реальный залог

  Если ипотека оформляется на вторичное жильё, в залоге у банка остается готовая квартира, которая может быть продана в счет долга. В случае с новостройкой гарантией является лишь гипотетическое право на еще не возведенную недвижимость, что существенно увеличивает риски кредитора.

• — Зависимость от застройщика

  При финансировании сделки на первичном рынке, банку, как и покупателю, придется положиться на надежность застройщика. Если проект станет долгостроем, а заемщик перестанет платить, убытки будет терпеть кредитная организация. На её балансе останется невозвратный долг в виде квартиры, которая существует лишь на бумаге.

• — Бумажная волокита

  Риски банка также увеличивает длительная процедура оформления права собственности на первичное жильё. В интересах кредитора как можно быстрее получить фактический залог — недвижимость. Но для этого покупатель должен оперативно стать владельцем квартиры, а на первичном рынке процесс может затянуться, даже если здание полностью достроено.

Одобрение ипотеки банками напрямую зависит от стадии строительства дома. Получить заем на покупку недвижимости, возведенной на 2/3, достаточно просто. Особенно благосклонно кредитные организации относятся к завершенным проектам, которые уже вводятся в эксплуатацию. А вот профинансировать проект на стадии котлована готовы далеко не все банки — слишком велик риск. При этом для заемщика именно такие объекты наиболее привлекательны с экономической точки зрения.

При покупке новостройки в кредит у заемщика есть два пути:

• — Выбрать объект и постараться получить на него заем
• — Выбрать банк и конкретную ипотечную программу, а затем искать квартиру

Свои нюансы есть в каждом из вариантов, решение зависит от особенностей конкретной ситуации.

Выбираем квартиру, а затем идем в банк

Большинство людей, которые ищут не инвестиционный объект, а квартиру для жизни, начинают с подбора недвижимости. Этот вариант кажется наиболее логичным, ведь в первую очередь любого новосела интересует район, планировка жилья, транспортная доступность и инфраструктура, а не процентная ставка по кредиту.

Для поиска подходящей квартиры разумнее всего использовать базу новостроек, которая есть на любом крупном портале недвижимости. Лучше заранее определиться с примерной суммой сделки и стадией строительства и спокойно выбирать вариант, который устроит по основным параметрам, среди сотен предложений на первичном рынке.

Рис. Пример базы новостроек Москвы на портале ГдеЭтотДом.РУ

После того, как вы нашли квартиру, уточнили все условия продажи у застройщика и решились на сделку, пора искать банк. Вот здесь то покупателя и подстерегает главный подводный камень — на недвижимость может не найтись кредитора.

Покупка выбранной новостройки может сорваться по нескольким причинам:

• — Дом не аккредитован ни в одном банке, который предоставляет ипотеку
• — Застройщик не готов представить все документы, которые запрашивает банк
• — Новостройка аккредитована, но банк не устраивает кандидатура заёмщика
• — Условия предложенной ипотеки не устраивают покупателя

В этой ситуации все усилия по выбору квартиры и переговорам с застройщиком пропадут даром и покупателю придется начинать все с нуля. Риск впустую потратить время и силы существенно меньше, если у застройщика есть собственная ипотечная программа. Как правило, такая опция возможна при сотрудничестве с крупным девелопером, в офисе которого работает ипотечный консультант. Такой специалист поможет покупателю разобраться с основными условиями кредитования, подберет оптимальную схему и подготовит пакет документов, необходимый для ипотечной заявки.

Выбираем банк, а затем ищем квартиру

Далеко не все люди готовы рисковать временем, силами и эмоциональным равновесием, выбирая квартиру, кредит на которую могут не одобрить. Разочарование от отказа в ипотеке на понравившийся объект может быть настолько велико, что многие покупатели готовы добровольно сузить круг поиска и сначала обратиться в кредитную организацию.

По этой схеме банк рассматривает заявку, одобряет сумму и условия кредита, после чего заемщик выбирает квартиру — из перечня новостроек, заранее одобренных и аккредитованных кредитором. Профессиональные риелторы считают, что таким образом купить новостройку значительно проще — время не будет потрачено на заведомо бесперспективные объекты.

Кроме того, начать процесс покупки жилья с визита в банк бывает более выгодно с финансовой точки зрения. Когда будущий ипотечник выбирает квартиру, он лишь приблизительно оценивает будущие траты: привлекательное предложение от застройщика может быть сведено на нет завышенными процентными ставками кредитора. Поэтому в рамках экономии разумнее начать поиски жилья с тщательного анализа ипотечных предложений от всех банков, которые предоставляют такую услугу в вашем городе, а уже потом заглядываться на новостройки.

При этом покупателю не стоит забывать — кредитная организация может отклонить его заявку. Поэтому для экономии времени лучше отнести документы сразу в несколько банков с более или менее подходящими условиями ипотеки, а параллельно изучать базу аккредитованных ими застройщиков. Это самый эффективный алгоритм действий, который дает широкий выбор релевантных объектов и помогает сэкономить время.

Собираем документы и заключаем ипотечную сделку

Основной пакет документов, который требуется для оформления заявки на ипотеку, идентичен в большинстве банков. В первую очередь финансовая организация хочет получить от заемщика сведения о доходе и занятости. В отдельных случаях кредитор может запросить какие-то дополнительные сведения — пугаться не стоит, лучше постараться как можно полнее удовлетворить интерес банка.

Базовый список документов для оформления ипотеки:

• — Копия паспорта заемщика
• — Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования
• — Копия свидетельства о постановке на налоговый учет и ИНН
• — Копия военного билета (для мужчин призывного возраста)
• — Копия документов об образовании
• — Копия свидетельства о браке или разводе (банк может уточнить, заключен ли брачный контракт)
• — Копия свидетельства о рождении детей
• — Копия трудовой книжки, заверенная работодателем
• — Справка о доходах (2 НДФЛ, справка по форме банка и проч.)

Особенно внимательно нужно отнестись к сбору документов, подтверждающих ваш доход: они напрямую влияют на размер и условия ипотеки. В идеале нужно указать все возможные источники заработка: не только зарплату по основному месту работы, но и, к примеру, доход от сдачи недвижимости.

Дополнительные документы, которые может запросить банк:

• — Справка о регистрации
• — Копии паспортов ближайших родственников заемщика
• — Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии пожилых родственников
• — Сведения о дорогостоящем имуществе заемщика (недвижимость, автомобиль, ценные бумаги)
• — Выписки с банковских счетов заемщика за 6 месяцев
• — Подтверждение положительной кредитной истории заемщика (в том числе оплаченные счета за коммунальные услуги)
• — Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров

После получения положительно решения по ипотеке у заемщика есть месяц на то, чтобы выбрать квартиру (по договоренности с кредитором срок можно пролонгировать). Как правило, основной пакет бумаг по аккредитованному объекту уже есть в банке, но иногда финансовая организация может запросить у застройщика дополнительные сведения. Когда все договоренности достигнуты и квартира одобрена, происходит оценка и страхование жилья, а также здоровья и трудоспособности заемщика. Далее покупатель подписывает кредитный договор с банком, который обязуется предоставить сумму, недостающую для приобретения недвижимости. После этого заключается сделка с продавцом и документы подаются на государственную регистрацию.