Какие документы должны быть у застройщика?

У покупки квартиры на первичном рынке есть масса плюсов. Среди них цена недвижимости, планировка, готовность помещения к отделке и многое другое. Но радость от новоселья и главное, — его сроки напрямую зависят от профессионализма и надёжности застройщика. Многие люди опасаются инвестировать средства в первичное жильё, вспоминая примеры известных долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных строительных компаний не должны похоронить вашу мечту о строительстве квартиры. Главное с умом подойти к выбору девелопера.

Для этого полезно изучить всю доступную информацию о застройщике в открытых источниках. Публикации аналитических изданий и сайтов по недвижимости, отзывы риэлторов и, конечно, форумы дольщиков. В Интернете ни одна недобросовестная компания не сумеет сохранить видимость хорошей репутации — пострадавшие клиенты обязательно выведут мошенников на чистую воду.

Сбор мнений интернет-пользователей и экспертов — это предварительный фильтр, который должен убедить вас, что с застройщиком можно иметь дело. После этого наступает главный этап проверки — изучение документации.

Действия:

1. Определяем обязательный список документов
2. Уточняем свои права
3. Проверяем учредительные документы
4. Проверяем лицензию застройщика
5. Знакомимся с проектной декларацией
6. Проверяем правоустанавливающие документы на землю
7. Проверяем финансовые документы застройщика

Определяем обязательный список документов

Процесс строительства сопровождается огромным количеством документации. Чтобы сбить с толку дотошного клиента, недобросовестный застройщик может предоставить для ознакомления десятки второстепенных бумаг, но при этом скрыть самые важные. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать. Будущего дольщика должна интересовать как информация о застройщике, так и данные о проекте строительства.

Заранее составьте список необходимых документов:

1. 1 Учредительные документы застройщика
2. 2 Лицензия застройщика
3. 3 Разрешение на строительство
4. 4 Проектная документация по объекту
5. 5 Правоустанавливающие документы на землю
6. 6 Финансовые документы

Уточняем свои права

Перед тем как явиться в офис застройщика, вы должны быть уверены в своих правах и общаться с представителями компании спокойно, но твёрдо. Клиент вправе запросить необходимые документы на основании ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов». В спорной ситуации вы можете смело ссылаться на этот нормативный акт.

В идеале застройщик должен без лишней волокиты предоставить для ознакомления все запрашиваемые бумаги — в его интересах проявить благонадёжность на первых же этапах взаимодействия с клиентом. Но на деле вам могут и отказать — это должно немедленно насторожить потенциального покупателя. Однако, прежде чем навсегда покинуть офис строительной компании, уточните полномочия сотрудника, который отказался предоставить документы. Возможно, дело не в злом умысле застройщика, а в некомпетентности отдельного менеджера.

При анализе документов лучше воспользоваться помощью профессионала. Пригласите компетентного юриста или риэлтора, который занимается новостройками. Такого специалиста можно найти на любом уважаемом сайте недвижимости. Например — воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Проверяем учредительные документы

Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:

1. 1 Устав фирмы
2. 2 Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)
3. 3 Свидетельство ОГРН
4. 4 Свидетельство ИНН

Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе. Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании.

Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию.

Не забудьте проверить документы и доверенности, на основании который представитель компании ведёт с вами переговоры и предлагает заключить договор.

Это базовый список, который не является исчерпывающим. При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы. К примеру, в случае приватизации жилья для оформления технического паспорта дополнительно понадобятся:

Проверяем лицензию застройщика

Если учредительные документы не вызывают у вас сомнений, можно изучить лицензию застройщика и разрешение на строительство. Следует обратить внимание на вид лицензии и номер, а также уточнить, каким органом она выдана. Но главное, что должно вас волновать, — это срок действия лицензии застройщика. Необходимо обязательно увидеть оригинал документа и удостовериться в том, что он всё ещё действует.

Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано. Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один. Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.

Знакомимся с проектной декларацией

Проектная декларация — это основной документ вашего будущего дома. Застройщик обязан разместить её в публичном доступе для ознакомления всех потенциальных инвесторов. Важнейшая часть декларации — заключение Государственной строительной экспертизы. Оно должно подтверждать, что проект соответствует всем установленным нормативам и техническим регламентам. Всю информацию, которую компания предоставит вам о будущей стройке, нужно тщательно проверить на соответствие проектной документации.

В проектной декларации должны быть указаны:

1. 1 Цель проекта строительства, его этапы и сроки
2. 2 Разрешение на строительство и на землю
3. 3 Адрес объекта недвижимости
4. 4 Число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики
5. 5 Состав общего имущества, которое перейдёт в общую долевую собственность всех жителей дома
6. 6 Функциональное назначение нежилых помещений, которые не входят в общую долевую собственность
7. 7 Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и государственный орган, который выдаст соответствующее разрешение
8. 8 Финансовые риски проекта и меры по их страхованию
9. 9 Планируемая стоимость строительства
10. 10 Перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам
11. 11 Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору
12. 12 Сведения об иных инвестиционных средствах для строительства дома

Проверяем правоустанавливающие документы на землю

Земля под домом должна интересовать будущего дольщика не меньше, чем стены и коммуникации. Если с правоустанавливающими документами на участок что-то не в порядке, готовое здание могут годами не вводить в эксплуатацию.

Застройщик может законно работать на основании двух типов документов. Это свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае вы должны внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании. Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.

Изучая правоустанавливающие документы, обратите внимание на их реквизиты. Если речь идёт об аренде, уточните сведения о собственнике земли. Но самые важные параметры, которые вы должны проверить, — это адрес участка, кадастровый номер и площадь.

Проверяем финансовые документы застройщика

Приступать к анализу финансового состояния застройщика можно после того, как все прочие документы вас удовлетворили. Однако по значимости этот этап далеко не последний. Устойчивое положение компании — одна из основных гарантий того, что дом возведут качественно и в срок.

Потенциальный дольщик имеет полное право почувствовать себя аудитором. Проанализировать финансовое состояние застройщика можно на основании утверждённых годовых отчётов и бухгалтерской документации за три предыдущих календарных отрезка. Если компания на рынке совсем недавно, требуйте сведения за весь фактический период деятельности. Данные о распределении прибыли и убытков подтвердят эффективность и надёжность девелопера красноречивее любых слов.

Проверка документов строительной компании — непростое, хлопотное и ответственное дело. Оно потребует от вас много времени и внимания, а возможно, и затрат на услуги риэлтора или юриста. Однако это именно тот случай, когда скупой платит дважды. Не экономьте силы и средства — халатность в этом вопросе может обернуться гораздо большими потерями, если застройщик окажется мошенником. Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.