Как купить квартиру в новостройке?

Покупая квартиру в новостройке, вы выбираете новое жилье с удобной планировкой, соответствующей современным требованиям комфорта, кроме того, недвижимость в строящихся объектах дешевле, чем схожее жилье на вторичном рынке.

Однако покупка жилья в строящемся доме несет в себе и несколько факторов риска: дом могут не сдать (и не построить) в обещанный срок, также возможны двойные или тройные продажи (когда квартира в новостройке продана сразу нескольким покупателям).

Разбираемся в терминах и читаем законы

Часто новостройки возводят на средства граждан или юридических лиц (используется термин «долевое строительство»), при этом участники оформляют право долевой собственности на построенный объект.

Раньше застройщики использовали такие схемы как — предварительный договор купли-продажи и продажи векселей. В настоящее время их использование называют «серыми схемами» и они считаются рисковыми.

В соответствии с действующим законом ФЗ-214 застройщик может начать привлекать деньги на строительство, только выполнив следующие условия:

• — получить разрешение на строительство;
• — опубликовать проектную декларацию в открытых источниках (чаще всего сайт застройщика или новостройки);
• — пройти госрегистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Эти и другие моменты, регламентируемые законом, сводят риски дольщиков к минимуму.

Кто может вам продать квартиру в новостройке?

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в установленный срок построить определенный объект недвижимости и передать часть построенного объекта дольщику для оформления права собственности, а дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство объекта (финансировать строительство).

Кроме того, купить квартиру в новостройке можно по договору переуступки прав, когдаодин из купивших квартиру готов продать ее другому человеку. Но продать квартиру может только собственник квартиры, а свидетельство о праве собственности на недвижимость можно получить примерно через полтора года после сдачи дома, поэтому такая продажа оформляется как дополнительное соглашение о переуступке долевого участияк основному договору на квартиру.

Как и в случае продажи квартиры на вторичном рынке, квартиру в новостройке может продавать не только застройщик, но иагентство недвижимости, получившее на это (часто — эксклюзивное) право.

Считаем деньги и выбираем новостройку: на что обратить внимание

Вы уже знаете, что хотите купить квартиру именно в новостройке, и знаете сумму, которую готовы потрать.Посмотреть имеющиеся на рынке варианты вы можете как в базах недвижимости, так и на сайтах застройщиков.

Пользуясь базами недвижимости, вы можете ориентироваться как на цену квартиры, так и на другие критерии: район или округ, ближайшая станция метро, срок сдачи или стадия строительства — одновременно учитывая все необходимые вам параметры.

На специализированных сайтах по недвижимости вы можете начать свой поиск как по параметрам квартиры, так и, наоборот,по уже конкретной новостройке как цельного проекта дома.

Рис. Поиск новостроек на примере сайта ГдеЭтотДом.РУ

Выбрав несколько походящих вариантов, соберите и оцените необходимую вам информацию:

Если новостройка аккредитована в банке, это является признаком юридической безопасности строительства. Наиболее часто банк аккредитовывает новостройку, когда завершено не менее 40% строительства, стоит учитывать, что до этого рубежа цены могут быть ощутимо ниже, увеличиваясь с каждым построенным этажом.

Еще раз проверьте соотношение предлагаемой цены и качества будущего жилья. Имейте в виду, что цена может сильно отличаться на разных стадиях строительства, при покупке квартиры свободной планировки или без отделки.

Осматриваем квартиру

На этапе строительства осмотреть квартиру в новостройке невозможно, так как объект ещё не построен, поэтому при начале поиска, оценив всю имеющуюся информацию, вы можете сузить список отобранных вариантов и осмотреть квартиры"виртуально«, используя:

• — планировки квартир и микрорайонов;
• — макет дома и квартиры;
• — виртуальные туры;
• — фотографии места стройки.

Все материалы можно найти на официальном сайте застройщика, на форумах новостроек или на специализированных сайтах, где есть соответствующие разделы.

Рис. Страница новостройки на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Если дом еще не построен, вы можете осмотреть место стройки: сориентируйтесь на местности, как будет расположена ваша квартира, и вы поймете, куда будут выходить ее окна. По расположению окон относительно сторон горизонта можно также спрогнозировать будет ли квартира достаточно светлой.

Прогуляйтесь вокруг и посмотрите, какие объекты там расположены.

Если монтаж коробки дома завершен или почти завершен, уже можно осматривать саму квартиру (или в крайнем случае — аналогичную по планировке на более низком этаже).

Осматривать квартиру лучше днем: скорее всего, осветительных приборов в ней не будет. Не пугайтесь, если квартира вам покажется меньше, чем вы рассчитывали: квартира «в монолите» (с серыми бетонными стенами) по законам физики выглядит более компактной.

Попробуйте открыть окна и балконные двери (если нет ручек, что в новостройках часто, попросите принести), проверьте, вертикально ли они установлены, нет ли щелей. Помните: чаще всего оконные створки со временем перестают открываться не из-за усадки здания, а по причине неправильного монтажа.

Посмотрите, как выполнена разводка коммуникаций (если в данной квартире она предполагается), взгляните, как и где проходят трубы водоснабжения и канализации, какими кранами они снабжены.

Если вам рассчитывали на квартиру со свободной планировкой, а вы внутри квартиры видите выложенные в один слой кирпичи или пеноблоки, будьте готовы к тому, что придуманную вами планировку придется согласовывать как перепланировку или придерживаться предложенного застройщиком варианта: перед вами квартира с так называемой «планировкой в проектном решении». К слову, планировку квартиры в доме с настоящей свободной планировкой тоже придется согласовывать — в документах на право собственности она будет значиться как однокомнатная.

И, наконец, если вы приобретаете квартиру с готовой отделкой, обратите внимание на качество ее выполнения и сантехническое оборудование.

Как купить новостройку в ипотеку?

После выбора квартиры и встречи с застройщиком подписывается предварительный договор с застройщиком на резерв квартиры.

Застройщик может рекомендовать банки, у которых новостройка аккредитована.

В банке покупатель заключается кредитный договор, который потом несет застройщику.

Возможно, потребуется оформление доверенности на право регистрации договора долевого участия — т.к. застройщик и его отдел продаж могут быть юридически разнымикомпаниями и работать по схеме сотрудничества, т.е. такая доверенность может входить в обязательный пакет услуг застройщика.

После подписания кредитного договора первоначальный взнос кладется на временный счет, и деньги не переводятся застройщику до тех пор, пока не будет зарегистрирован договор долевого участия (регистрируется в среднем 1-2 недели). Один экземпляр договораполучает банк, после чего выданная кредитная сумма переводится на счет покупателя, а покупатель уже по реквизитам застройщика переводит деньги застройщику.

Банк, который выдает ипотеку, может требовать обязательное страхование жизни заемщика, —в таком случаеденьги переводятся заемщику не только после предоставления договора долевого участия, но и после оформления страховки.

Страхование при покупке квартиры в новостройке

По закону об ипотеке обязательным является только страхование предмета залога (то есть квартиры). Однако при кредитовании новостройки застраховать предмет залога невозможно — новостройка еще не обладает статусом предмета собственности. Поэтому банки, чтобы гарантировать возврат денег,требуют заключать договор страхования жизни и здоровья (трудоспособности).

После возведения конструкций покупатель сможет застраховать имущество от уничтожения и повреждения (чаще всего страхуют стены, окна,перекрытия, входную дверь, позже можно застраховать отделку).

Страхование титула при покупке новостройки бессмысленно: если это первая сделка с квартирой, то нарушить права покупателя еще никто не мог, а значит, право собственности заемщика остается неизменным.

Стоимость и условия страхования могут существенно различаться, но чаще всего сумма страховки считается в процентах от стоимости жилья.

При покупке новостройки на ранних стадиях строительства вам могут предложитьеще один вид страхования — это страхование финансового риска невозврата вложенных в строительство средств.Если возникнут непредвиденные обстоятельств, например, дом не сдан в эксплуатацию государственной приемочной комиссии в установленный срок, а значит, вы не сможете оформить право собственности- страховая компания выплатит вам стоимость квартиры, указанной в договоре. Это вид страхования является добровольным.

Заключаем договор и оплачиваем покупку квартиры

При покупке квартиры в новостройке заключается договор долевого участия (при покупке у застройщика или через риэлтора) или договор переуступки долевого участка (при покупке у первого дольщика—частного или юридического лица).Закон не предусматривает какой-то одной стандартной формы, но в нем обязательно должны быть указаны:

• — точные характеристики покупаемой квартиры;
• — срок передачи квартиры;
• — стоимость договора и сроки оплаты. Цена квартиры должна быть зафиксирована, но она может изменитьсяиз-за увеличения или уменьшения фактической площади квартиры по отношению к проектной, тогда придется заключать дополнительное соглашение об изменении метража;
• — срок гарантий на квартиру (5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование).

Договор должен пройти государственную регистрацию в службе реестра кадастра и картографии.Дополнительно, по желанию сторон, договор может быть заверен нотариусом. Он проверит правильность оформления документов застройщика,также по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Обратите внимание, что регистрируется только основной договор, но застройщик может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи (что впоследствии может привести к двойным продажам). Уточните причины невозможности заключения основного договора и, в любом случае, потребуйте у застройщика для ознакомления хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия.

Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации. Способ оплаты должен быть приписан в договоре, это может быть как безналичный расчет (при покупке у юридического лица), так и оплата через банковскую ячейку (при покупке по договору по переуступки прав).

Обратите внимание, что при покупке квартиры в новостройке через уступку прав долевого строительства, в реестре регистрируется договор (чаще идущий как приложение к основному договору долевого участия), который потом передается по одному экземпляру застройщику, покупателю и продавцу. После полной оплаты квартиры по переуступке и подписания акта взаиморасчетов, желательно забрать у продавца его оригинал основного договора и все платежные подтверждения его незадолженности перед застройщиком.

Чего ждать после покупки?

Впереди упокупателя еще этап завершения строительства, согласования плана БТИ, прохождение госкомиссии новостройкой, подписание акта о приемке квартиры и потом процедура регистрации права собственности в Росреестре.

После завершения строительства дома застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию (раньше это называлось «сдать дом госкомиссии»). Новостройка может быть не сданаиз-за существенных строительных нарушений: например, дом не соответствует нормам и требованиям к охране окружающей среды,пожарной безопасности, может быть неотлажено инженерное оборудование (не работают системы водоснабжения, тепло- или электроснабжения). При наличии несущественных недоработок госкомиссия может разрешить ввести дом в эксплуатацию, но спредписанием в установленные сроки устранить все выявленные недостатки.

Срок сдачи может затянуться и по независящим от застройщика причинам: например, город не готов дать необходимую мощность по коммуникациям (свет, вода, электричество) или администрация не согласовала документации.

Пока новостройка не сдана в эксплуатацию, то воду и свет будут подавать по временной схеме, а это может привести к длительным и внезапным отключениям.

Проблемы могут возникнуть и после обмеров БТИ: если площадь квартиры окажется больше, с покупателя могут потребовать доплату.

Чем выше этаж, тем больше вероятность, что площадь увеличится, и наоборот. Поэтому чтобы заранее подготовиться к тому, что за избыточные метры придется доплачивать, измерьте квартиру самостоятельно при ее покупке. Проще это сделать лазерным дальномером. Заодно проверьте, насколько вертикальны стены и горизонтальны полы — от этого зависит количество строительных материалов, которые понадобятся для «черновой» стадии ремонта.

Застройщик и дольщик обязаны оформить передачу объекта передаточным актом, после его подписания обязательства застройщика считаются исполненными.

Право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.

Как получить имущественный вычет при покупке новостройки

После оформления права собственности на квартиру в новостройке покупатель может претендовать на налоговый имущественный вычет. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры и обратиться в налоговый орган.