Как оформить ипотеку?

Покупка квартиры в кредит давно превратилась в стандартную процедуру на рынке недвижимости. Однако у человека, который сталкивается с ней впервые, может возникнуть множество вопросов, касающихся самого процесса и необходимых документов. Как быстро и без проблем оформить ипотеку, и каких ошибок нужно избегать заемщику?

Действия:

1. Подача заявки
2. Поиск подходящей квартиры
3. Сбор документов на выбранное жилье
4. Совершение сделки

Подача заявки

Оформление жилищного кредита обычно начинается с подбора банка и подходящей ипотечной программы. При этом нужно учитывать ряд основополагающих факторов: процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредитования и другие важные условия. Кроме того, важно понимать, что для получения положительного решения заемщику наиболее выгодно обращаться в дружественную кредитную организацию — банк, куда перечисляется его зарплата или где хранятся основные сбережения.

При подаче заявки на ипотеку потенциальному заемщику необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих его личность и платежеспособность. Этот перечень может отличаться в зависимости от требований конкретного банка. Обычно в него входят:

• — Заявление по форме банка и анкета заемщика;
• — Копия паспорта
• — Справка о доходах по форме 2-НДФЛ
• — Копия трудовой книжки

Дополнительно банк может попросить предоставить водительские права, документы об образовании, загранпаспорт, страховое пенсионное свидетельство, ИНН, военный билет, свидетельство о браке и рождении детей и некоторые другие бумаги.

После этого кредитная организация изучит предоставленные документы и проведет оценку платежеспособности потенциального клиента. Весь процесс занимает от нескольких дней до нескольких недель. В случае принятия положительного решения у заемщика будет время на поиск подходящей по стоимости квартиры и подготовку к совершению сделки.

Поиск подходящей квартиры

При выборе недвижимости будущему ипотечному заемщику нужно учесть, что он может приобрести не всякую понравившуюся квартиру, а лишь ту, которую одобрит банк. Это неудивительно: приобретаемое жилье будет находиться в залоге у банка, а ему необходимы гарантии, что объект можно без проблем продать, если клиент не сумеет вернуть долг. Если речь идет о вторичном рынке, то в выдаче кредита может быть отказано в следующих случаях:

• — дом признан аварийным или претендует на получение этого статуса
• — износ дома на момент окончания выплат по кредиту превысит 70%
• — на жилье наложено обременение
• — некоторые банки могут отказать в выдаче займа, если квартира находится в панельной пятиэтажке, построенной более 30 лет назад

Кроме того, практически невозможно оформить ипотеку на комнату в коммуналке, так как по банковским правилам в квартире должна быть собственная кухня и санузел. А к отдельному жилью могут предъявляться требования относительно минимальной площади.

Выбор ипотечного жилья на первичном рынке имеет свои тонкости. Как правило, с каждым застройщиком работают лишь несколько банков, поэтому заемщику доступно не так много кредитных программ. Конечно, можно попробовать оформить ипотеку и в стороннем банке, но это возможно лишь при условии, что девелопер предоставит кредитору необходимые документы и получит аккредитацию. В противном случае ситуация может зайти в тупик. Поэтому проще всего сначала выбрать подходящую ипотечную программу, а потом изучить список объектов, кредитуемых конкретным банком.

Найти информацию о новостройках в нужном районе можно в одной из крупных баз недвижимости.

Рис. Пример поиска новостроек в выбранном районе на портале ГдеЭтотДом.РУ

Сбор документов на выбранное жилье

Когда жилье выбрано, на него потребуется собрать документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи. В этот список входят:

• — правоустанавливающие документы на квартиру;
• — экспликация (схема помещения);
• — выписка из домовой книги;
• — характеристика жилого помещения;
• — отчёт, подтверждающий стоимость недвижимости, составленный оценщиком;
• — документы, удостоверяющие личность продавца квартиры;
• — выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений.

Также, если одним из собственников квартиры является ребенок или недееспособный гражданин, потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. А вышеупомянутая оценка жилья должна производиться независимым специалистом, работающим в одной из указанных банком организаций.

Совершение сделки

После того, как все необходимые бумаги будут готовы, заемщик сможет подписать ипотечный договор и заключить сделку купли-продажи. Перед подписанием соглашения с банком необходимо еще раз проверить все основные условия ипотеки: срок возврата кредита, его сумму, процентную ставку (в том числе возможность ее изменения), максимальный период просрочки, по истечении которого банк начнет взыскание долга в судебном порядке и другие важные нюансы.

Кроме того, в документе обязательно должно быть отражено, что недвижимость приобретается за счет заемных средств и находится в залоге у банка. Ипотечный договор подлежит обязательной государственной регистрации, после чего в сведениях на квартиру появиться отметка о наличии обременения.

Залоговую квартиру перед совершением сделки потребуется застраховать — это обязательное банковское условие. Также заемщику могут предложить оформить полис, предусматривающий компенсацию в случае проблем со здоровьем или потерей работы. Однако в большинстве случаев от личной страховки клиент может отказаться. Правда, это может привести к увеличению процентной ставки по кредиту.

Также на ипотечное жилье необходимо оформить закладную. Эта бумага хранится у кредитора и позволяет ему реализовать недвижимость, если клиент не сможет вернуть долг.

Что касается передачи денег продавцу квартиры, то самой безопасной схемой является аренда банковской ячейки, в которую закладываются банковские средства и первоначальный взнос покупателя. Получить доступ к сейфу бывший владелец недвижимости сможет, предъявив погашенное свидетельство праве собственности (т.е. когда жилье перейдет новому хозяину). А ипотечному заемщику остается только исправно вносить ежемесячные платежи и ждать, когда кредит будет погашен, а обременение с недвижимости снято.