Как оформить задаток?

Купля-продажа недвижимости — достаточно сложный процесс, который требует много сил и времени. Не удивительно, что обе стороны стараются подстраховаться и получить дополнительные гарантии успешной сделки. Для этого чаще всего используется задаток — предоплата, которую покупатель передает продавцу в знак серьезности своих намерений. В чем особенности, нюансы и риски этой процедуры?

Действия:

1. Уточняем, что такое задаток
2. Согласовываем условия задатка с продавцом
3. Составляем предварительный договор
4. Составляем расписку и передаем деньги

Уточняем, что такое задаток

Предоплата — обычное дело при покупке недвижимости. Это один из первых этапов заключения сделки, который отчасти гарантирует успех предприятия и фиксирует на бумаге оговоренную цену объекта. Однако не все покупатели знают, что предварительные платежи бывают двух типов:

• — Задаток

  Это предварительный платеж в рамках заключения основного договора купли-продажи. Он оформляется у нотариуса и фактически гарантирует сделку, так как в случае отказа одной из сторон, кто-то потеряет деньги. Если планы изменятся у покупателя, задаток останется на счету продавца, а если передумает собственник квартиры, он обязан будет вернуть сумму в двойном размере.

• — Аванс

  Этот платеж может преподноситься как задаток, но юридическая разница между ними существенна. Аванс оформляется в простой письменной форме и по сути является лишь намерением совершить сделку. Если купля-продажа по каким-либо причинам сорвется, продавец просто вернет деньги и обе стороны останутся при своем, однако кто-то потеряет время.

Согласовываем условия задатка с продавцом

Чаще всего требование выплатить задаток исходит от продавца квартиры, однако эта сделка не менее выгодна и покупателю. К сожалению, нередко возникают ситуации, когда в последний момент перед заключением основного договора владельцы недвижимости решают, что «продешевили» и повышают цену объекта. Если же намерения сторон были заранее подкреплены задатком и стоимость сделки зафиксирована в предварительном договоре, хозяин квартиры уже не сможет позволить себе шантажировать покупателя.

Размер задатка, который устраивает обе стороны, в каждом случае определяется индивидуально — законодательство никак не регулирует этот момент. Как правило, чем привлекательнее объект, тем внушительнее цифра. Чаще всего речь идет о фиксированной сумме в 50 или 100 тысяч рублей, либо о нескольких процентах от цены квартиры. Также по общей практике условия часто согласовываются при участии риэлторов.

В отличие от аванса, задаток является надежным моральным и финансовым обеспечением сделки. Поэтому, если вы уверены в своем намерении купить или продать конкретный объект за оговоренную сумму, необходимо настаивать именно на этой схеме. Как правило, в переговорах эту обязанность берут на себя риэлторы. Грамотный агент старается предусмотреть любые потенциальные риски своего клиента и убедить противоположную сторону оформить задаток, даже если это потребует дополнительной бумажной волокиты. Подобрать квалифицированного специалиста и уточнить стоимость услуг по оформлению купли-продажи жилья можно на любом крупном сайте по недвижимости.

Рис. Сервис «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Составляем предварительный договор

Когда устное соглашение между сторонами достигнуто, наступает этап письменного оформления предоплаты. Следует понимать, что это достаточно серьезная сделка, которая заключается в присутствие нотариуса. Как правило, при этом стороны подписывают предварительный договор, и именно здесь кроется очень важный нюанс.

Формально задаток отличается от аванса тем, что является подтверждением обязательств по договору купли-продажи. Поэтому, с юридической точки зрения, нет основного соглашения — нет задатка. В случае судебного разбирательства любые платежи по предварительному договору будут считаться авансом, даже если в тексте документа они были обозначены как «задаток». Такая практика основывается на позиции Высшего арбитражного суда и закреплена в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа.

Поэтому, чтобы ваша предоплата на деле оказалась именно задатком, а не авансом, нужно внимательно подойти к составлению текста предварительного соглашения. В данном случае важно не то, каким термином будут обозначаться передаваемые средства («задаток», «гарантийная сумма», «обеспечительная сумма»), а дополнительные условия сделки. В предварительном договоре нужно обязательно прописать ответственность сторон и неустойку (штраф) при невыполнении продавцом или покупателем своих обязательств. Помимо этого ключевого пункта в тексте должны быть указаны следующие сведения:

• — Данные о продавце и покупателе квартиры
• — Характеристика объекта (местоположение, площадь и пр)
• — Стоимость недвижимости
• — Размер задатка
• — Сроки и порядок заключения основного договора купли-продажи и передачи полной суммы

Подлинность документов и юридическую грамотность текста проверяет нотариус. На этом этапе покупатель должен быть уверен, что на недвижимости нет арестов или обременений, а при продаже не нарушаются права наследования и прочие нюансы. При заключении предварительного соглашения должны присутствовать все собственники недвижимости, а также их супруги, от которых требуется письменное согласие на сделку.

Составляем расписку и передаем деньги

Предварительный договор — не единственный документ, который понадобится сторонам при передаче задатка. Не менее важно оформить расписку, которую продавец передаст покупателю в обмен на сумму предоплаты. Эта бумага составляется в простой письменной форме, однако именно она подтверждает факт поступления денежных средств.

Особенность расписки в том, что этот документ составляется «по старинке» — от руки на обычном белом листе формата А4 простой шариковой ручкой синего цвета. Использование карандаша, маркера или гелиевого пера запрещено. Такой «дедовский» способ выбран не случайно: подобную бумагу достаточно сложно подделать, что существенно повышает её ценность при возможных судебных разбирательствах. Если продавцов несколько (жилье в долевой собственности), сумма задатка делится пропорционально долям и каждый из владельцев квартиры пишет расписку. Часть предоплаты за несовершеннолетнего принимает на себя родитель или опекун.

В расписке необходимо указать:

• — Название документа
• — Дату составления
• — Личные данные покупателя и продавца
• — Сумму, которая получена от покупателя
• — Индивидуальные характеристики квартиры
• — Подпись продавца с расшифровкой

Фактическая передача денег возможна лишь после предоставления продавцом грамотно оформленной расписки. Лучше, чтобы эта процедура проходила в присутствии свидетелей (нотариуса, риэлтора). Задаток вносится на определенный срок, указанный в предварительном договоре. После того, как положенное время пройдет, стороны обязаны завершить сделку: передать друг другу права собственности на жильё и оставшуюся сумму.