Как купить долю в квартире?

Доля в квартире очень распространенный вид собственности в нашей стране. Большинство россиян владеют квартирами вместе с членами семьи — то есть на правах общей собственности. В соответствии с Гражданским кодексом общая собственность может быть совместной (без определения доли) и долевой. В последнем случае у каждого владельца квартиры есть документ о праве собственности на жильё, в котором указано, какая часть жилплощади закреплена лично за ним. Это может быть 1/2, 1/3 и даже 1/100 квартиры. Как правило, владельцами долевой собственности становятся при разделе недвижимости после развода или получив наследство. Но на рынке жилья есть и отдельный тип сделки: купля-продажа доли. Многие риэлторы считают такие договоры «проблемными», так как с ними связан ряд специфических нюансов. Но всё равно находится масса людей, которые решают вложить деньги не в отдельную квартиру или комнату в коммуналке, а именно в долю.

1. Решаем, для чего нам нужна доля в квартире
2. Определяем бюджет сделки
3. Самостоятельный поиск или помощь профессионала?
4. Ищем подходящие варианты
5. Просматриваем подходящие варианты
6. Ищем подводные камни
7. Заключаем сделку купли-продажи

Решаем, для чего нам нужна доля в квартире

Есть несколько базовых причин, по которым люди решают купить долю в квартире. В основном, можно выделить 4 категории:

• — Для прописки

  Доля в квартире — самый бюджетный вариант официальной регистрации. Вложив сравнительно небольшие средства, гражданин может получить вожделенную прописку в нужном городе. Размер доли при этом никакого значения не имеет — регистрация будет постоянной, даже если у вас 1/100 часть квартиры. Качество дома, метраж и количество соседей в этом случае практически не играют роли: главное — цена.

• — Для вложения средств

  Этот вариант выбирают люди, которые рассчитывают в дальнейшем выгодно продать квартиру целиков, договорившись соседями. Подходить к выбору объекта покупки в этом случае нужно осмотрительнее. Рассчитывать на прибыль от последующей продажи стоит, покупая недвижимость в хорошем районе и доме. Кроме того, лучше сразу обсудить этот вопрос с будущими соседями. Возможно, сейчас они не готовы к переезду, но передумают через несколько лет.

• — Для последующего выкупа

  Для некоторых людей покупка доли в квартире становится первым шагом к отдельному жилью. Фактически — это покупка в рассрочку с расчетом на то, что через некоторое время удастся собрать недостающую сумму и уговорить соседей продать свою долю. В данном случае недвижимость нужно выбирать придирчиво — в надежде на долгое проживание. Организовать подобную сделку будет не просто: как правило, у собственников уходит не один год на то, чтобы договориться с соседями. Иногда в ход идут даже угрозы. Но такая схема может быть очень выгодной: ведь первая доля покупается ниже рыночной цены квадратного метра в отдельной квартире.

• — Для проживания

  Этот вариант потребует от покупателя максимальных усилий при выборе недвижимости. Учитывать придётся и соседей, и состояние дома, и метраж. Главное же: особенности жизни в квартире, где квадратные метры делят между собой посторонние люди.

Определяем бюджет сделки

Есть распространённое заблуждение, что стоимость доли в квартире пропорциональна цене объекта, если бы он продавался целиком. К примеру: двухкомнатная квартира стоит 6 млн рублей, а ½ доля — 3 млн. Это не так. Если продавец попытается убедить вас в обратном, смело спорьте и торгуйтесь. Цена доли — это примерно 20% — 30% процентов от абстрактной стоимости «половины» или «трети» квартиры. Желаемые 3 млн рублей за комнату в «двушке» можно выручить, лишь продавая квартиру целиком. Именно поэтому доля в квартире, которую можно со временем продать, будет стоить чуть дороже — ведь вложения в любом случае окупятся.

Главным образом цена зависит от планировки квартиры: если доле соответствует изолированная комната, стоимость будет выше, если проходная — ниже. Дешевле всего купить долю в однокомнатной квартире или комнате в коммуналке, но жить в таких условиях будет практически невозможно. Как правило, подобные предложения появляются на рынке, когда продавцы не могут договориться о продаже с другими владельцами (родственниками или бывшими супругами), либо, когда второй собственник пропал без вести.

В любом случае, составить предварительное мнение о рыночной цене доли помогут сайты риэлтерских компаний и онлайн — каталоги недвижимости, такие как база вторичного жилья ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример объявления о продаже части квартиры на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Предложения о продаже доли в квартире довольно часто встречаются на сайтах недвижимости, однако, найти их там бывает непросто. В большинстве каталогов нет отдельной графы «купить долю», поиск происходит по количеству комнат, местоположению, метражу. Поэтому самостоятельно можно искать долю по принципу комнаты в коммунальной квартире, либо просматривать подозрительно дешевые варианты отдельных квартир. Как правило, под такими объявлениями скрываются именно предложения долей.

Но, в целом, покупка доли в квартире — это тот тип сделки, которую лучше совершать под контролем профессионала рынка недвижимости. Частный риэлтор или сотрудник агентства, безусловно, попросит денег за свои услуги, но зато клиент может быть спокоен — он не запутается в юридических тонкостях сделки и найдёт лучший вариант из возможных. Сделки купли-продажи долей могут быть достаточно коварными, важно выбрать риэлтора, который специализируется именно на этом секторе рынка и наработал определённый практический опыт.

Рис. Пример заявки риэлтору для покупки доли в квартире на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Ищем подходящие варианты

Если при поиске отдельной квартиры основные критерии можно расположить так: район — дом — площадь — соседи, то в случае с долей всё наоборот. Если вы рассчитываете жить в приобретенном объекте недвижимости, в первую очередь нужно обратить внимание на соседей и площадь квартиры, а уж затем оценивать дом и местоположение жилья.

Главное, что нужно помнить при подобной сделке: купить долю не то же самое, что купить комнату. Долю в квартире нельзя измерить конкретными квадратными метрами, оградить территорию стеной и запретить соседям пересекать границу. Поэтому в идеале нужно искать варианты, в которых доля собственности, выраженная в дроби (1/2, ¼ и т.д.) более-менее чётко соответствует площади конкретного изолированного помещения в квартире. Тогда есть шанс, что ваше общежитие с соседями будет организовано по мирному коммунальному принципу.

Безусловно, при выборе жилья нужно обращать внимание и на качество здания, и на инфраструктуру района, и на другие рекомендации по выбору жилья на вторичном рынке. Но состояние дома и местоположение влияют лишь на общую стоимость квартиры, если вы когда-нибудь соберётесь продавать её целиком. Это может увеличить шансы на выгодный разъезд.

Просматриваем подходящие варианты

Когда вы окажетесь на этапе просмотра отобранных вариантов, запомните главное: вместе с формальной долей в квартире вы приобретаете абстрактные квадратные метры и конкретных соседей. Оцените:

Планировку квартиры

В идеале у каждого из совладельцев должна быть отдельная изолированная комната. Тогда проблем с совместной жизнью будет меньше. Хуже, если хотя бы у одних соседей комнаты смежные — это может привести к войне за территорию. Лучше выбирать варианты с просторными кухнями, тогда вам не придётся делить с соседями разделочный стол или плиту.

Состояние квартиры

Как и в случае с покупкой комнаты в коммуналке, не стоит рассчитывать, что в квартире удастся сделать полноценный ремонт. Поэтому сразу проверьте состояние проводки, труб, газовой плиты и сантехники. Скорее всего, вам придётся привыкнуть к тому, что есть. Учитывая совместное проживание, обратите внимание на толщину межкомнатных перегородок.

Адекватность соседей

Оптимальный вариант, если квартира и раньше была организована по принципу коммуналки: то есть ваша будущая доля принадлежала посторонним людям. Хуже если раздел квартиры произошел по причине развода или семейной ссоры: это значит, раньше ваши будущие соседи считали эту жилплощадь своей, и им будет сложно отказаться от прежних привычек. Бытовые ссоры при этом практически неизбежны.

Ищем подводные камни

Сделки купли-продажи доли в квартире не зря считаются одними из самых сложных.

Учтите несколько моментов:

• — У соседей есть первоочередное право выкупа доли. Убедитесь, что ваш продавец предложил им покупку и получил официальный отказ. Если его нет, лучше ни под какими предлогами не соглашаться заключать договор, особенно если продавец предлагает оформить вместо купли-продажи дарственную. Такую сделку вполне реально оспорить в суде: соседи могут потребовать признать её притворной и аннулировать. Даже если вам удастся «отбиться» от этих претензий — терять время и нервы ни к чему.
• — Без согласия новых соседей вы не сможете прописать на этой площади никого, даже членов своей семьи. Поэтому, если кому-то кроме вас нужна прописка по этому адресу, лучше регистрировать право собственности на всех.
• — Предметом сделки будет именно доля, а не комната. На практике это значит, что вы не можете быть полностью уверены, что будете жить именно на тех квадратных метрах, которые вам показал продавец. Порядок пользования помещением определяется либо по договорённости с соседями, либо в суде. Но имейте в виду, если даже у продавца был такой документ, со сменой владельцы все договорённости упраздняются. Вам придётся начинать процесс заново. И, если соседи по каким-то причинам претендуют именно на вашу комнату, у них есть шанс отвоевать её через суд. При фактическом разделе квадратных метров учитывается не только доля в праве на квартиру, но и состав семьи. Поэтому соседям с маленькими детьми могут официально передать большую комнату, чем у одинокого владельца, даже если доли у них равны.

Заключаем сделку купли-продажи

На этапе заключения сделки покупка доли мало чем отличается от приобретения комнаты в коммунальной квартире. Но, так как сделка всё же не простая, лучше обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Специалист сможет не только проверить наличие и подлинность всех необходимых документов продавца, но и оценит перспективы сделки исходя из личного опыта.

Для оформления сделки вам понадобятся:

1. 1 Договор купли-продажи;
2. 2 паспорта участников сделки;
3. 3 свидетельство о государственной регистрации права;
4. 4 правоустанавливающие бумаги — собственность продавца на долю;
5. 5 доверенности, если продажа через посредника;
6. 6 выписка из ЕГРП об отсутствии залога, ареста или другого обременения на квартире;
7. 7 свидетельство об отказе соседей от права первоочередного выкупа;
8. 8 согласие супруга продавца на сделку;
9. 9 расширенная выписка из домовой книги (в ней будут перечислены все люди, зарегистрированные в квартире).

Если все документы в порядке, можно вносить аванс или задаток и договариваться с продавцом, в какие сроки будет заключен договор и кто оплатит регистрационную пошлину. Саму сделку купли-продажи лучше оформить в банке и заложить деньги в ячейку. Продавец сможет забрать оговоренную сумму после того, как право собственности на долю будет перерегистрировано на покупателя.