Как купить квартиру под залогом?

На рынке недвижимости есть достаточно много предложений квартир, которые находятся в залоге. В большинстве случаев речь идёт об ипотеке: жильё было куплено в кредит и формально принадлежит банку, пока не внесена последняя выплата. Ипотечные заёмщики публикуют объявления о продаже реже, чем собственники квартир, но такое всё же случается. Иногда люди не могут больше платить кредит и решают вылезти из долговой ямы, но это не самый распространенный вариант. Как правило, залоговые квартиры продают по тем же причинам, что и любое другое жильё: владельцы хотят инвестировать деньги в иной объект недвижимости. В выборе и оценке такого жилья нет ничего особенного, зато специфические отличия возникают на стадии оформления купли-продажи. Риэлторы относят подобные сделки к категории проблемных и не всегда готовы тратить на это время и силы. Но если понравившаяся квартира находится в залоге у банка, это ещё не повод отказываться от приобретения.

Порядок действий:

1. Определяем бюджет на квартиру
2. Определяем, нужен ли посредник для сделки
3. Определяем схему покупки
4. Ищем квартиры и выбираем подходящую
5. Проверяем документы на квартиру и заключаем договор

Определяем бюджет на квартиру

Существует распространенное заблуждение, что квартиру, находящуюся в залоге, можно купить за гроши. На деле случаи, когда заёмщик попадает в тяжелую жизненную ситуацию и готов продать недвижимость существенно ниже рыночной цены, случаются довольно редко. По мнениям риэлторов, в среднем, залоговое жильё несколько дешевле, но не стоит ожидать сумму на порядок ниже. Реальная экономия, на которую может рассчитывать покупатель, — около 20% от стоимости подобной квартиры без обременения. Однако этот вариант может быть хорошим подспорьем, когда на квартиру мечты не хватает совсем чуть-чуть.

Бюджет предстоящей покупки лучше планировать по обычному принципу. Для начала определите, сколько денег вы готовы потратить на жильё. К максимальной сумме можно прибавить 20 — 30% и принять эту цифру за отправную точку. Отталкивайтесь от неё, когда будете выбирать характеристики будущей квартиры. Цены на вторичную недвижимость складываются из ряда показателей, которые можно проанализировать с помощью различных аналитических ресурсов и онлайн калькуляторов. Основные параметры, которые повлияют на стоимость квартиры: расположение и тип дома, метраж, количество комнат. Рассчитывая на покупку жилья, которое находится в залоге, вы можете позволить себе привлекательный вариант по более доступным ценам. Однако сначала лучше составить представление об уровне цен на похожие предложения. В этом вам поможет поиск по параметрам в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Рис. Форма поиска недвижимости на портале ГдеЭтотДом.РУ

Определяем, нужен ли посредник для сделки

Многие люди сами подбирают себе жильё, предпочитая сэкономить деньги на услугах риэлтора. В ситуации с обычной схемой купли-продажи на вторичном рынке это не так сложно. К услугам покупателей огромное количество виртуальных баз недвижимости, печатных каталогов и всевозможных объявлений. Однако приобретение квартиры, которая находится в залоге, как раз тот случай, когда лучше перестраховаться и обратиться за помощью к профессионалам.

С подобными сделками связано огромное количество юридических рисков. Кроме того, оформление всех необходимых бумаг может отнять в несколько раз больше времени, чем обычно. Поэтому за квартиры с обременением берутся далеко не все риэлторы. Оптимальный вариант — обратиться в серьёзное агентство недвижимости с проверенной репутацией и обширным опытом. Так вы сможете быть уверены в безопасном и грамотном оформлении сделки. Также в крупных компаниях часто бывают собственные партнёрские программы с банками, которые могут быть полезны на стадии подписания купчей и вывода квартиры из залога.

Можно пойти другим путём и воспользоваться услугами частного риэлтора, который часто просит меньшее вознаграждение за свою работу. В этом случае следует выбрать агента, который специализируется на сделках с обременением. Он точно будет в курсе всех подводных камней и сможет избавить клиента от ненужных рисков. Профессионала лучше искать на одном из крупных и уважаемых сайтов о недвижимости. К примеру, онлайн заявку можно оставить с помощью портала ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Форма бесплатной заявки на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Определяем схему покупки

В случае с приобретением залоговой квартиры важно заранее определить схему, по которой вы готовы купить жильё. От этого будут зависеть дальнейшие этапы поиска и оформления, ведь для продавца такой квартиры алгоритм действий — одно из важнейших условий сделки. На рынке недвижимости есть несколько проверенных способов купить квартиру, которая находится в залоге:

Покупатель передаёт продавцу задаток для выкупа квартиры у банка

В этом случае покупатель получает «чистую» квартиру без обременения, но теряет время, которое уйдёт на оформление бумаг по выкупу. Кроме того, он рискует, что продавец откажется от сделки и деньги придётся возвращать по суду.

Покупатель приобретает квартиру вместе с обременением

В этом случае новый владелец жилья сам выплачивает кредит и снимает обременение. Это безопасно для продавца в плане сохранности денег, но потребует лишних времени и сил на вывод недвижимости из залога. Главная же проблема в том, что большинство банков не предоставляет услуг по передаче кредита от одного человека другому. Либо такие операции проводятся долго, с дополнительными условиями и под большие проценты.

Сделка оформляется через аккредитивный счёт или банковскую ячейку

Сумма сделки делится на две половины: деньги для банка, которые покрывают остаток по кредиту, и деньги, которые получит продавец. Покупатель закладывает финансы в разные ячейки или открывает два счёта. Банк и продавец получают свои части суммы после того, как регистрация оформлена на покупателя. Этот вариант максимально удобен для обеих сторон, ведь снятие обременения и переоформление собственности проходят одновременно. А единственное, что может угрожать средствам покупателя — банкротство банка. Проблема в том, что не все кредитные организации готовы решить вопрос по такой схеме.

Осматриваем квартиры и выбираем подходящую

Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены. Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают. Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.

Убедитесь, что квартира идеально вам подходит

Связываться со сложностями и рисками залога стоит только ради квартиры вашей мечты. Как можно тщательнее изучите район, дом, состояние подъезда и коммуникаций здания. Обращайте внимание на детали: странный запах из подвала, состояние лифта и лестничной клетки на пролёт ниже и выше вашего. Продумайте, где вы будете ставить машину, куда ходить в магазин, где гулять с ребёнком или собакой. Сходите в квартиру несколько раз, чтобы точно понять, что планировка, высота потолков, расположение окон и толщина стен и межкомнатных перегородок устраивают вас. Не стесняйтесь проверить состояние проводки, труб, вентиляции и канализации.

Перед тем как принять окончательное решение, ещё раз просмотрите каталог объявлений со схожими квартирами в том же районе. Возможно, в последний момент вам попадется вариант чуть дороже, зато без залога.

Убедитесь, что в квартире нет «скелетов в шкафу»

Если вас всё устраивает в квартире, не спешите оформлять сделку. Задумайтесь: зачем прежний хозяин решил дешево продать такой прекрасный объект недвижимости? Лучше всего прямо задать ему этот вопрос и убедиться, что ответы вас устроят. Для верности пообщайтесь с соседями по подъезду, поищите информацию о доме и районе в интернете. Возможно, вы откроете какие-то неожиданные детали, которые сделают куплю-продажу невозможной.

Проверяем документы на квартиру и заключаем договор

При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.

Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:

1. 1 Правоустанавливающие документы на квартиру
2. 2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
3. 3 Паспорт на квартиру + нотариальная копия
4. 4 Кредитный договор продавца
5. 5 Закладная
6. 6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
7. 7 Договор купли-продажи
8. 8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком

Алгоритм заключения договора купли-продажи будет зависеть от типа сделки, который вы предпочтёте. Если вы решите передать продавцу задаток, который покроет сумму кредита, важно нотариально оформить соглашение и проконсультироваться у юриста. Это уменьшит опасность потери денег в случае нечистоплотности продавца. Несмотря на риск, многие выбирают именно этот путь, ведь тогда покупка пройдёт по обычной схеме. В этом случае вторую часть денег лучше передавать через банковскую ячейку, после того, как право собственности будет оформлено на покупателя.

Продажа квартиры с переоформлением прав собственности или кредитного договора через банк займёт гораздо больше времени, и в каждом случае будет согласовываться индивидуально. Многое зависит от политики кредитной организации и условий залога. Если у покупателя есть на руках свободные деньги, больше шансов, что сделка пройдёт успешно. Выкупить квартиру из залога через ипотеку реально только с помощью кредитных средств того же банка, у которого жильё изначально находится в залоге. Переоформить кредит с одного человека на другого — очень непросто, а перевести квартиру из банка в банк — практически невозможно.

Неизбежный минус покупки квартиры вместе с обременением — необходимость прекращения залоговых обязательств, которая ляжет на плечи нового владельца. Покупатель должен будет получить справку в банке о том, что кредит выплачен, а затем самостоятельно подать документы на переоформление. Это потребует дополнительных средств и времени.