Как купить загородный дом?

Еще несколько лет назад загородный дом рассматривался как роскошь, привилегия для состоятельных людей и вариант исключительно для отдыха. Сегодня загородный дом — это полноценная недвижимость, где можно жить летом или круглый год. А при желании — сдавать в аренду. Главные плюсы загородной жизни — близость к природе и возможность иметь более просторное жилье удобной для вас планировки.

Но, решив купить загородный дом, вы уже, безусловно, взвесили все «за» и «против» и можете приступать непосредственно к процессу выбора.

1. Определяем бюджет покупки дома
2. Определяем, нужен ли посредник для сделки
3. Ищем и выбираем понравившиеся варианты коттеджей
4. Осматриваем выбранные варианты
5. Готовимся к покупке дома
6. Оформляем документы

Какую сумму вы готовы потратить?

Вероятно, вы уже определились с конкретной суммой, которую готовы вложить. Теперь нужно понять, какая именно покупка для вас будет наиболее выгодна.

В первую очередь, решите, для чего вам нужен загородный дом: там будет жить только один хозяин (вы — покупатель), большая семья с детьми, или дом будет сдаваться в аренду? Это будет дом для отдыха? Вы будете приезжать туда круглый год, только летом или по выходным? Помните, что четко поставленная цель — залог вашего успеха.

Важно заранее продумать все возможные технические параметры вашего дома: его площадь и площадь земельного участка, количество этажей и комнат, качество помещений и инженерных коммуникаций.

Есть еще один принципиальный момент: вы хотите купить исключительно готовый дом, чтобы сразу иметь возможность в него въехать, или готовы достраивать коттедж по своему усмотрению? Возможно, вы решите вкладывать свои силы, время и деньги в строительство нового дома (тогда вам нужно покупать земельный участок).

Продумайте, что еще для вас может быть важно:

• — экология района, наличие рядом лесов и водоемов
• — транспортная доступность (возможность добраться как общественным, так и личным транспортом)
• — наличие и качество инженерных сетей (электричество, водоснабжение и канализация, газоснабжение)
• — социальная инфраструктура (магазины, возможность получения медицинской помощи, спортивные и детские учреждения)

Все эти — основные и второстепенные — критерии сказываются на стоимости дома.

Второй этап (после того, как вы определились со своими пожеланиями) — изучение окружающей действительности. Аналитика рынка недвижимости подскажет вам, в каком районе хорошая экология, где есть проблемы с дорогами или детскими садами, какие строительные материалы и технологии стоит использовать. Свежие новости помогут узнать, какие проблемы могут возникнуть в том или ином коттеджном поселке, какие планы по строительству дорог и коммуникаций могут впоследствии ухудшить или улучшить качество вашей жизни. Таким образом, вы сможете выбрать расположение вашего будущего дома — сузить круг поиска до определенных районов или конкретных населенных пунктов.

Теперь, когда вы уже знаете «какой это дом» и «где он будет находиться», пора узнать последний момент — «сколько это будет стоить?».

В Интернете много объявлений по запросу «купить загородный дом» или «купить коттедж». Вы можете воспользоваться как стандартным поисковиком, так и поиском по конкретной базе объявлений: выберите среди них те, что подходят под ваши требования, и оцените диапазон цен.

Рис. Поиск по базе предложений «Купить дом/коттедж на примере портала ГдеЭтотДом.РУ

Можете ли вы купить дом самостоятельно или вам понадобится помощь профессионала?

Когда требования сформулированы, нужно решить: готовы ли вы совершить сделку самостоятельно или вам потребуется помощь риэлтора?

Загородный рынок — один из самых сложных, при покупке или продаже недвижимости необходимо учитывать массу нюансов. К тому же, в силу своей специфичности, покупка загородного дома может стать экономически рискованной — действуя самостоятельно, вы можете купить некачественный дом или стать жертвой мошенников. Сотрудник агентства недвижимости или частный риэлтор помогут вам разобраться в ситуации, подобрать варианты с учетом ваших пожеланий, договориться о просмотрах и съездить с вами, подготовить документы и оформить сделку.

Вы можете обратиться к знакомому риэлтору, воспользоваться рекомендацией друзей, либо найти риэлтора в Интернете. Основное требование к нему — специализация именно на загородном рынке. Также важно, чтобы профессионал хорошо знал именно те районы, где вы решили купить дом.

Рис. Поиск риэлтора среди специалистов рынка недвижимости на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Но услуги риэлтора, как и любой труд, имеют свою цену. Платить вам придется вне зависимости от результата (то есть именно факта покупки дома), поиск предложений и просмотры — это тоже сделанная работа. Определитесь, что вам дороже: деньги или время? Если вы хотите сэкономить, на некоторых этапах можно действовать самостоятельно.

Также стоит учесть, что продавец дома, вероятнее всего, воспользуется помощью профессионалов, которые в итоге и проведут самые сложные этапы сделки: подготовку документов и оформление договора купли-продажи. Но тут нужно быть осмотрительным: этот риэлтор будет действовать, в первую очередь, в интересах продавца.

В любом случае, запаситесь терпением. Практика показывает: независимо от того, действуете вы через агентство или самостоятельно, покупка загородной недвижимости — далеко не самый быстрый процесс.

Где искать подходящие варианты коттеджей и домов?

Оптимальный вариант — это просмотр существующих специализированных баз объявлений в Интернете. У вас будет возможность отсортировать предложения не только по площади дома и его местоположению (район и направление), но и по удаленности от крупного населенного пункта, количеству этажей и площади участка. Также многие каталоги объявлений предлагают подборку по типу загородных домов: вы можете выбрать не только отдельный коттедж, но и квартиру в таунхаусе или дуплексе.

Если вы определились не только с районом, но и с конкретным населенным пунктом (одним или несколькими), то имеет смысл искать информацию на сайтах этих поселков или форумах местных жителей. Там же вы можете поместить объявление о покупке, указав в нем все необходимые требования.

На период поиска недвижимости советуем вам оформить отдельный номер телефона, который вы будете использовать только для общения с продавцами, риелторами и указывать в объявлениях о покупке. Это позволит сортировать все звонки, не потерять нужные контакты, а также избавит вас от лишних звонков после приобретения загородного дома.

Как осматривать загородную недвижимость?

Если время года позволяет, отправиться на первый осмотр загородной недвижимости лучше в час-пик (поздней осенью и зимой это правило не работает: слишком поздно светает и рано темнеет). Не важно, едете ли вы на собственном автомобиле или на общественном транспорте, главное — добираться в общем потоке. Так вы максимально объективно оцените предельное время, которое будет отнимать дорога. Лучше, чтобы риэлтор или хозяин дома ждали вас прямо на месте: так вы изучите все плюсы и минусы пути самостоятельно. Удобный маршрут и хорошее окружение — существенный довод «за» покупку загородного объекта.

Как осматривать готовый коттедж?

Для начала обойдите вокруг дома. Оцените стыки отмостки фундамента или цокольного этажа, обратите внимание на конструкцию и расположение водостоков. Если в доме есть подвал, осмотрите его особенно тщательно. Прекрасно, если выбор коттеджа пришелся на раннюю весну: если в подвале неправильно выполнена гидроизоляция, все огрехи (следы протечек или лужи) вы тут же заметите. Или почувствуете на ощупь, если потрогаете стены.

Именно по причине проблемных подвалов по весне часть загородных домов на время снимается с продажи и появляется вновь не ранее, чем просохнут стены. Поэтому, если вы осматриваете дом летом или зимой, не поленитесь покопаться в архиве публикаций объявлений о его продаже. Возможно, там кроется подсказка о «мокрых» проблемах коттеджа. Помните: хорошее состояние фундамента, который не подмывают дожди, — гарантия того, что дом построен на века.

Если в доме несколько этажей, уделите особое внимание лестницам. Лестница — удовольствие не дешевое, к тому же «съедает» много полезной площади. Поэтому проектировщики и дизайнеры, пытаясь оптимизировать пространство, зачастую подъемы между этажами делают узкими, крутыми, с резкими изгибами, а порой даже без перилл. Удобно ли будет по ней ходить? Безопасно ли? Сумеете ли по такой лестнице поднять мебель? Это особенно важно, если в доме будет жить маленький ребёнок или пожилой человек.

Посетите техническое помещение, в котором установлено отопительное и водонагревательное оборудование. Запишите названия всех агрегатов — позже можно будет проконсультироваться со специалистами и уточнить, насколько оно надежно и подходит ли для дома такой площади из данного строительного материала.

А теперь попросите хозяев включить абсолютно все электрические приборы, имеющиеся в доме. Если эксперимент удался, за качество проводки и входную мощность электричества можно не переживать.

Что же касается общего состояния дома, надежности и корректности его конструкции, удачного применения строительных материалов и правильности утепления, то их оценку лучше доверить специалистам. Непрофессионал едва ли сумеет разобраться в обилии строительных тонкостей.

Как осматривать строящийся загородный дом?

Стадия строительства дома — прекрасная возможность оценить не только внешнюю оболочку строения, его отделку и планировку, но и его внутреннюю «начинку». Правила осмотра одинаковы как для домов в организованно строящихся коттеджных поселках, так и для индивидуально возводимых коттеджей.

Помните: климатические особенности России требуют утеплять практически все дома (исключения — коттеджи из мощного оцилиндрованного бревна, клееного бруса, если его толщина превышает 200 мм, а также газопенобетона). Если это возможно, загляните вглубь стены. Утеплитель должен быть плотно прикреплен к внутренней поверхности — иначе в доме будет прохладно. Поинтересуйтесь, какой конкретно утеплитель используется. Некоторые материалы могут давать усадку, поэтому проблемы с поддержанием комфортной температуры могут возникнуть не сразу, а через несколько лет.

В подвале и в чердачном помещении обратите внимание на гаро- и гидроизоляцию. Если она выполняется неправильно, слой утеплителя отсыреет и потеряет свои свойства. Не говоря уже о том, что в помещениях будет слишком влажно, а фундамент начнет постепенно разрушаться.

Если вы присматриваетесь к деревянному дому, перед поездкой на объект попробуйте раздобыть особый прибор — влагомер. В правильно высушенном дереве влаги должно быть не более 20% (в клееном бурсе — до 16%). В противном случае дом даст усадку, стены покроются трещинами, окна и двери перекосятся.

Поинтересуйтесь также источником водоснабжения, конструктивными особенностями канализации, электрической мощностью и особенностями подключения к магистральному газу — если, конечно, эти опции продаются «в комплекте» с домом.

Что делать, когда подходящий вариант найден?

Есть два важных момента, которые стоит учесть перед началом оформления сделки:

1. 1 Пригласите для оценки независимого специалиста, которому доверяете. Это обязательная мера предосторожности, если ранее вы действовали полностью самостоятельно. Но даже если вы выбирали дом с помощью опытного риэлтора, экспертное мнение специалиста поможет избежать неприятных ситуаций.
2. 2 Проверьте все документы: как с домом, так и с участком, на котором он построен, может быть связано множество юридических тонкостей.
   Владелец дома (или лицо, его представляющее) обязан предоставить вам все оформленные документы:
   • — свидетельство о государственной регистрации права жилого дома
   • — свидетельство о государственной регистрации права собственности земельного участка
   • — договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство
   • — разрешение на строительство индивидуального жилого дома, государственный акт на право собственности на землю
   • — кадастровый паспорт жилого дома и кадастровый паспорт земельного участка
   • — выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц в данном доме
   • — согласие на продажу дома всех зарегистрированных в нем людей
   • — справка об отсутствии задолженности по налогам
   • — выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая отсутствие обременений, запрещений и арестов.

Как оформить сделку по продаже загородного дома?

Сделка по продаже загородного жилья проходит в несколько этапов. Сначала заключается договор купли-продажи, в котором указываются права и обязанности покупателя и продавца, штрафные санкции, сроки освобождения дома.

Далее идет государственная регистрация: продавец подает заявление в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Помните, что оформление госрегистрации прав занимает около 30 дней.

Право собственности на дом покупатель приобретает после получения свидетельства о регистрации прав.

После оформления всех документов в Росреестре покупатель и продавец подписывают передаточный акт.

Уже после оформления всех документов происходит передача денег. Однако не стоит думать, что до этого момента вся сумма будет находиться у вас на руках (что даст вам, например, возможность передумать). Наиболее частой практикой является использование банковской ячейки — покупатель закладывает в нее деньги на этапе подписания договора, а продавец сможет забрать деньги после того, как предъявит документы, подтверждающие госрегистрацию права передачи жилья покупателю. Так гарантируется соблюдение интересов обеих сторон.