Как купить квартиру на вторичном рынке?

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке, у такого жилья есть свои преимущества перед квартирой в новостройке: ее можно увидеть и в неё можно въехать практически сразу после покупки. Однако, чаще всего она дороже новой квартиры в строящемся доме, а также на вторичном рынке нередко встречаются мошенники, т.е. вам понадобятся дополнительные проверки квартиры.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке достаточно стандартизирован и идет поэтапно.

Сколько денег вы готовы вложить в покупку квартиры?

На многочисленных сайтах по недвижимости советуют начинать подбор квартиры, отталкиваясь от различных параметров, таких как: место расположения дома, тип дома, метраж и комнатность. Безусловно, все эти параметры важны, но гораздо логичнее за отправную точку принять ту сумму, которую вы планируете потратить на покупку.

Если вы хотите взять ипотеку, т.е. у вас есть лишь часть средств — тогда вам необходимо заранее оценить, какую сумму брать в кредит, что вы можете купить на эти деньги?

Оцените ситуацию на рынке жилья, в этом вам помогут рейтинги, отчеты аналитиков, статьи и новости по теме, различные on-line калькуляторы и уже размещенные объявления о продаже квартир, посмотрите, сколько стоит «квартира вашей мечты».

Вы можете выбрать как место расположения дома (от округа до конкретной улицы), так и ближайшую инфраструктура, тип дома и год его сдачи или последнего ремонта, а также параметры самой квартиры: метраж и количество комнат, этаж расположения и площадь кухни, наличие балкона, стационарного телефона, планировку, возможность покупки в ипотеку. Посмотрите цены, и сделайте свой выбор — какую квартиру вы хотите купить?

Заранее подумайте, какие из критериев для вас наиболее важны (обычно это метраж квартиры, количество комнат и цена), а какие желательны или необходимы (раздельный санузел, большой балкон, окна в тихий двор, наличие рядом детского сада или бассейна, большого продуктового магазина).

Определившись с параметрами и выбрав приоритетные, вы можете оценить подходящую вам квартиру, используя различные бесплатные онлайн-калькуляторы, также стоить изучить информацию на специализированных сайтах. Например, много полезных материалов можно найти в разделе «Аналитика рынка недвижимости» портала ГдеЭтотДом.РУ.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Уже на этапе предварительной оценки жилья, вам стоит задуматься — будете ли вы проводить весь процесс поиска и покупки квартиры сами или привлечете риэлтора или агентство недвижимости. Профессионал поможет вам сберечь время и нервы, объяснить, что и где вы сможете купить за имеющиеся у вас деньги, но учтите — его услуги обойдутся вам в определенную сумму.

Как выбрать агентство недвижимости?

Выбирая агентство недвижимости, обращайте внимание на срок его работы на рынке, профессионализм сотрудников, наличие договора, условия договора, учитывающие интересы обеих сторон, наличие положительных отзывов и рекомендаций. Положительным моментом является наличие дополнительных гарантий, например: страхования сделки или положительная практика защиты клиентов агентства в суде. На ваши вопросы вы должны получить четкие и ясные ответы. Хорошо, если агентство готово оказать необходимую помощь и консультации по сбору документов. Дополнительным плюсом будет наличие у агентства статуса партнера банков, работающих с ипотекой, наличие образовательных программ для сотрудников, членство в общественных организациях риэлторов. Стоит обратить внимание на наличие у агентства отработанных и мощных систем рекламирования и распространения информации о продаваемых объектах. Если, в случае необходимости, агентство готово поменять работающего с вами риэлтора, предоставить замену — это тоже немаловажное преимущество. Обратите внимание и на наличие письменной отчетности перед вами о проведенных работах и оказанных услугах, актов просмотра квартиры и т.д.

Как выбрать риелтора?

В крупной компании далеко не всегда есть возможность выбора риэлтора. Кто с вами будет работать, определит руководитель, исходя из загруженности сотрудников или иных соображений. Работая с частным риэлтором вам проще совместить личные психологические и профессиональные предпочтения, однако частный риэлтор не всегда может предоставить тот же объем гарантий, что и крупная компания. На профильных сайтах по недвижимости существуют базы специалистов, в которых вы можете выбрать риэлтора по ряду параметров: стаж работы, количество дополнительных сертификатов, специализация работы и наиболее знакомые районы, работа в конкретном агентстве недвижимости и др.

Рис. Пример дежурных риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Ищем подходящие варианты квартир

Вы (или нанятый вами специалист) пойдете сразу двумя путями:

• — разместите объявление о желании купить квартиру, где укажете все свои требования;
• — будете искать объявления о продаже квартиры, которая удовлетворяет вашим запросам.

Разместить объявление о поиске недвижимости или заявку риэлтору вы можете на бесплатных и специализированных досках объявлениях, сайтах по недвижимости, возможно, в оф-лайне, используя рекламные листовки в интересующих районах:

Рис. Форма бесплатной заявки на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Искать недвижимость можно как с помощью просмотра расклеенных объявлений, или предложений в различных профильных печатных журналах, таких как «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены», так и на специализированных сайтах, где представлена база объявлений от ведущих агентств недвижимости и частных лиц, например, ГдеЭтотДом.РУ.

Осматриваем подходящие варианты

Переборщить с осмотром недвижимости нельзя, но можно многого не заметить. Поэтому не пренебрегайте осмотром, и уделяйте внимание каждой детали.

Помните, что для продавца главное — совершить сделку. Он не заинтересован в том, чтобы акцентировать ваше внимание на недостатках и неприятных особенностях недвижимости. Зато для вас эта информация очень важна, ведь на комфорт проживания может повлиять любая мелочь. К тому же каждый выявленный недостаток (даже если он не является для вас существенным) может стать аргументом при обсуждении цены и поможет вам приобрести квартиру дешевле.

Непосредственно перед поездкой в выставленную на продажу квартиру необходимо освежить в памяти всю информацию о ней: пересмотрите фотографии, карту, планировку, панорамы дворов и улиц.

Первый осмотр лучше проводить днем. По пути обратите внимание на фасад дома, детские и спортивные площадки, скамейки у подъездов, зону, где установлены мусорные контейнеры.

Войдя в подъезд, не идите сразу к лифту, а внимательно осмотритесь. Достаточно ли чисто и светло? Можно ли проехать с коляской или крупными покупками? Исправны ли почтовые ящики?

Поднимитесь хотя бы на один этаж по лестнице, есть ли неприятные запахи, мусор? В самой квартире, прежде всего, проверьте состояние всех инженерных коммуникаций: взгляните на трубы, покрутите вентили, откройте электрощиток, пощелкайте тумблерами, проверьте вытяжку. Даже если вы ничего не понимаете в сантехнике и электричестве, ржавчину, следы протечек и старые приборы заметить сумеете. Если что-то насторожит при просмотре, в следующий визит пригласите на осмотр специалиста или разбирающегося в теме друга.

В комнатах попросите открыть все шторы и оцените, достаточен для вас уровень освещенности. Сравните квартиру с планом БТИ: нет ли незаконной перепланировки? Если осматриваете квартиру зимой, не забудьте потрогать батареи (летом это делать бесполезно, зато наличие в квартире обогревательных приборов может указать на возможные неполадки в отоплении).

Если вы не собираетесь сразу после покупки делать глобальный ремонт, осматривайте квартиру вдвойне тщательно: открывайте окна, ищите щели, попросите отодвинуть всю мебель или — если мебели много — пусть хозяева сделают эту работу к вашему следующему визиту.

Утром и вечером, когда большинство соседей дома, можно оценить уровень звукоизоляции и понять, что за люди живут рядом. Прислушайтесь: если по соседству есть увеселительные заведения, возможно, они станут вам мешать. Посмотрите, много ли машин во дворе, есть ли места для парковки (днем это понять сложно: половина жильцов разъедется на работу).

Торг при покупке квартиры

Вы нашли подходящий вариант, нужно ли попытаться снизить цену? Попытаться — да, даже если у вас есть вся необходимая сумма. Особенно, если вы пробовали самостоятельно оценить квартиру (как делали это раньше, когда приценивались к покупке), или ваш риэлтор говорит, что квартира стоит слишком дорого, для торга вам нужны аргументы.

Укажите на плюсы квартиры (например, вам очень нравится район, зеленый сквер рядом и большие светлые окна квартиры), потом мягко укажите на имеющиеся минусы, которые потребуют от вас дополнительных расходов: нужно будет утеплить квартиру, поменять сантехнику, сделать шумоизоляцию. Но не акцентируйте внимание на недостатках слишком эмоционально, ведь люди жили в этой квартире и это был их дом.

Чаще всего продавец готов снизить цену и немного уступить. Если вы в состоянии быстро провести сделку и заплатить наличными — это аргумент в вашу пользу.

Но помните, что продавец в любом случае не обязан снижать цену. Если вы заинтересованы в покупке именно этого варианта — вам придется брать его за назначенную цену.

Прежде, чем купить квартиру, рекомендуем проверить все ли документы в порядке:

• — Является ли продавец собственником данной квартиры? Если квартира продается по доверенности, необходимо проверить документы, подтверждающие собственность. Уже на этапе просмотра квартиры вы можете попросить предоставить оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов.
• — Не состоит ли владелец на учете в полиции или психоневрологическом диспансере? Данную проверку лучше поручить юристу или риэлтору.
• — Нет ли невыписанных жильцов, в том числе, находящихся в местах лишения свободы или несовершеннолетних?
• — Нет ли на квартире обременения, залога или ареста?
• — Какие существуют дополнительные способы защиты приобретаемой недвижимости?

Сделка купли-продажи и гарантия безопасности

Процесс заключения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких этапов.

После того, как вы нашли подходящую вам квартиру и устно договорились с продавцом. Теперь необходимо зафиксировать свое право на последующую покупку квартиры — внести аванс или задаток (несколько процентов от стоимости квартиры).

В договоре задатка прописывается, в какие сроки и какие документы должен подготовить продавец для выхода на сделку, кто и как оплачивает расходы по подготовке документации, необходимые услуги в ходе сделки и по ее регистрации.

После сбора всех необходимых документов назначается окончательная дата сделки и согласуется с банком, где будут проводиться платежи, нотариусом, если он будет заверять договор, заказываются необходимые услуги по пересчету и перевозу денег, согласуется текст договоров купли-продажи и договоров на банковские услуги.

На сделке проводится контрольная сверка наличия всех документов, подписание договора купли-продажи, необходимые операции с денежными средствами. Далее документы отправляются на регистрацию в Росреестр, и после регистрации сделки проводятся окончательные расчеты, подписания актов и передача ключей (по договоренности может быть и раньше).

Для организации движения денег между покупателем и продавцом используются возможности банков по предоставлению банковских ячеек или расчетов аккредитивами. В ходе заключения сделки купли-продажи квартиры банк является гарантом того, что, сразу после регистрации сделки в предусмотренном законе порядке, продавец, после представления соответствующего документа, получает причитающиеся ему денежные средства. На время между подписанием договора купли-продажи и регистрацией сделки сохранность денег обеспечивает банк, деньги не может забрать ни продавец, ни покупатель. Передача денег продавцу до окончания регистрации сделки в современных условиях не принята, однако по договоренности сторон возможны исключения, когда часть суммы передается сразу на сделке. Кроме того, в случае, если договор купли-продажи предполагает условия по выписке не выписанных до сделки граждан, то сумма или часть суммы может быть передана только после того, как прописанные будут выписаны.

Как купить квартиру по ипотеке?

Если у вас нет всей суммы на покупку недвижимости, а квартира вам необходима — вы можете взять ипотечный кредит в банке.

Покупка квартиры по ипотеке — давно не редкость, больше половины квартир покупают с помощью заемных средств.

В настоящее время многие банки предлагают программы кредитования жилья. Отличия этих программ — в процентной ставке по кредиту, первоначальном взносе и условиях получения ипотеке. Вы можете сами поинтересоваться в каком банке и на какую сумму вы можете претендовать, или попросить помогавшего вам риэлтора помочь подобрать вам оптимальные условия по ипотеке.

Чаще всего банки требуют обязательного страхования предмет залога. То есть вам за свои деньги будет необходимо застраховать имущество от уничтожения и повреждения: стены, потолок, окна, двери, внутреннюю отделку.

Также, в ряде случаев, банк потребует страхования жизни и трудоспособности заемщика. Тогда в случае его смерти или невозможности платить (из-за несчастного случая) страхования компания выплатит долг банку.

Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также от возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости.