Как оформить ипотеку в другом городе?

Покупка недвижимости в ипотеку — сама по себе непростая процедура, но дело существенно осложнятся, если кредит предстоит брать на квартиру в другом городе. Как получить заемные средства на недвижимость в регионе, где у вас нет прописки, и какие нюансы стоит учитывать?

Действия:

1. Уточняем нюансы междугородней ипотеки
2. Выбираем жильё
3. Выбираем банк
4. Выбираем схему покупки
5. Оформляем ипотеку

Уточняем нюансы междугородней ипотеки

Россияне не так часто меняют место жительства, как американцы или европейцы, тем не менее — переездом в другой город никого не удивишь. Люди поступают в вузы или находят хорошую работу в соседнем регионе, женятся, воссоединяются с родственниками и т.д. При этом один из ключевых вопросов, который встает перед переселенцами, — это жильё. Часто свободных средств не хватает на покупку квартиры на новом месте и приходится думать об ипотеке. Схема междугороднего ипотечного кредитования имеет определенные сложности, однако с каждым годом она становится всё более популярной.

Рассматривая вариант приобретения в ипотеку квартиры в другом городе, покупателю стоит знать:

• — Междугородняя ипотека дороже

  Во-первых, банки, подстраховываясь, могут установить для междугороднего ипотечного кредита более высокую ставку и более крупный первый взнос. Во-вторых, заемщику предстоит ряд дополнительных расходов: оплата проезда, пересылка документов, обращение в агентство недвижимости для подбора квартиры, комиссия за перевод средств из банка-кредитора на счет продавца и пр.

• — Банки выбирают клиентов придирчивее

  Кредитные организации более благосклонны к заёмщикам которые не собираются переезжать, а квартиру в другом регионе покупают для детей или в инвестиционных целях. Считается, что финансовое положение таких людей более устойчиво. Те же, кто меняет дислокацию, всегда больше рискуют на новом месте остаться без работы и средств для выплаты кредита.

• — У банков больше оснований для отказа

  При междугородней ипотеке банк будет придирчивее анализировать стаж работы на последнем месте, временную и постоянную регистрацию и проч. Дополнительные сложности могут возникнуть, если квартира покупается в городе, который не имеет к заёмщику никакого отношения (там нет ни работы, ни семьи и пр) — это может показаться кредитору подозрительным.

• — Риск срыва сделки выше

  Все документы для междугородней ипотеки будут рассматриваться дольше обычного, а риск отказа всегда выше. Из-за затягивания процесса сделка может сорваться, если продавец устанет ждать.

Выбираем жильё

Необходимость получения ипотечного займа всегда осложняет выбор жилья. Далеко не каждый продавец согласится с вынужденными неудобствами: ведь сделка не только займет больше времени, но и может сорваться, если банк в последний момент откажет. В случае с междугородней ипотекой ситуация еще более усложняется, поэтому большинство покупателей, которые решают приобрести жильё в другом регионе, обращаются за помощью к риэлторам.

Как правило, у покупателя нет возможности регулярно приезжать в выбраненный город и лично заниматься подбором квартиры — это получается слишком дорого и накладно. Также нужно помнить, что время, которое дается на поиск жилья и проведение процедуры, ограничено сроком действия банковского одобрения на кредит. Поэтому имеет смысл одновременно запустить процесс переговоров с банком и анализа местного рынка недвижимости. Важно, чтобы к тому моменту, когда ипотека будет согласована с кредитором, покупатель мог быстро дать «зеленый свет» своему риэлтору, в идеале, имея на руках уже несколько подходящих вариантом.

Для того, чтобы выбрать компетентного риэлтора в чужом городе, можно обратиться в одно из ведущих агентств по недвижимости, которое работает на местном рынке. Это даст больше гарантий, что качество работы посредника будет обеспечивать репутация фирмы. Также полезно, если банк может порекомендовать покупателю конкретного риэлтора, с которым сотрудничает кредитная организация. Специалиста по купле-продаже из любого российского региона легко найти на одном из крупных порталов по недвижимости.

Рис. Пример базы риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Выбираем банк

Любая ипотека — это сделка с внушительными суммами и долгосрочными последствиями, поэтому она требует тщательного выбора банка. Поиск финансовой организации при междугородней ипотеке также сложнее, чем при стандартной схеме кредитования. В идеале у банка должен быть опыт работы с подобными кредитами и филиал в том городе, где приобретается недвижимость.

Территориальное расположение филиалов становится одним из основных критериев при выборе кредитора. Если в регионе покупки нет отделения банка, скорее всего, в выдаче ипотеки будет отказано. Это связано с тем, что кредитору необходимо сделать оценку объекта, контролировать документооборот и сам процесс проведения сделки, что затруднительно на расстоянии. Тем не менее, этот общий принцип справедлив не для всех случаев и не всех банков. На рынке появляются организации, которые готовы идти на дополнительные риски и предоставлять ипотеку для покупки жилья в отдаленных регионах, где у них нет филиалов.

В случае с междугородней ипотекой самостоятельно учесть все нюансы и подобрать оптимальный вариант кредитования довольно трудно. Эксперты рынка советуют покупателям, которые нацелились на жильё в другом регионе, обращаться к профессиональным ипотечным брокерам. Такие специалисты прекрасно знают особенности прохождения андерратинга в различных банках и нюансы различных ипотечных программ.

Выбираем схему покупки

Сегодня прописка в определенном регионе не является камнем преткновения при оформлении междугородней ипотеки. Большинству банков достаточно, чтобы у заявителя была постоянная регистрация на территории РФ и надежная работа. В связи с этим возможны три варианта при покупке жилья:

• — Квартира покупается по месту работы

  Заемщик может быть зарегистрирован в другом городе, но жильё приобретает там, где у него постоянная работа. Это наиболее распространенная схема при переезде в Москву или Петербург из регионов. В этом случае лучше обратиться в банк по месту работы, это упростит процедуру оценки платежеспособности заявителя и проверку объекта недвижимости. Однако, так как отсутствие постоянной регистрации — определенный риск для кредитной организации, для такого клиента могут повысить вступительный взнос.

  Дополнительным требованием банка может стать проживание в регионе, где заёмщик хочет купить квартиру, не менее 6 месяцев.

• — Квартира покупается по месту регистрации

  В этом случае заемщик живет и работает в одном городе, а жильё решает приобрести в другом, где у него постоянная прописка. Заявку на ипотеку все равно лучше подать в отделение банка по месту службы, однако придется выбирать кредитную организацию с филиалом в нужном регионе, иначе с оценкой и утверждением будущей залоговой квартиры могут возникнуть проблемы.

• — Квартира покупается в третьем городе

  Нередко заемщик работает в одном городе, прописан в другом, а жильё хочет приобрести в третьем. Это может быть, к примеру, квартира для ребенка, который учится в столичном вузе, или инвестиционная недвижимость под сдачу в Сочи или Крыму. В этом случае кредит можно получить и по месту работы, и там, где расположена недвижимость. В любом случае, покупателю придется совершить несколько поездок между городами для выбора квартиры и оформления документов.

  Как правило, эксперты советуют обращаться в банк по месту жительства и работы и выбирать кредитные организации с филиалами в интересующих покупателя городах.

Оформляем ипотеку

Самый распространенный вариант междугородней ипотеки — обращение в банк по месту жительства и работы. После того, как заявитель выбрал кредитную организацию и убедился, что у неё есть филиалы в нужном регионе, он должен предпринять следующие шаги:

• — Обратиться в банк с заявлением на ипотеку
• — Получить предварительное одобрение кредита
• — Приступить к поиску жилья
• — Собрать стандартный пакет документов по выбранному объекту
• — Дождаться банковской проверки квартиры
• — Застраховать квартиру
• — Заключить кредитный договор
• — Зарегистрировать ипотеку

Покупатель получает кредит в том же отделении банка, в котором была подана заявка. При определенных условиях он может вовсе не ездить в город, где приобретается квартира, и передать подбор жилья и проведение сделки доверенному лицу (к примеру, если речь идет о покупке недвижимости для родственников). Взять на себя все обязанности по поиску объекта, заключению договоров на его приобретение и регистрации сделки в Росреестре может и риэлтор, который получил соответствующие полномочия от своего клиента.

Однако, как правило, без одной-двух поездок в другой город не обойтись. Начинать процесс выбора квартиры и оформления доверенности лучше после того, как банк дал согласие на предоставление ипотеки.