Как продать квартиру под залогом?

Ипотечное кредитование для многих россиян является единственной возможностью обзавестись жильем своей мечты. Однако бывает так, что вскоре после долгожданного новоселья жизненная ситуация меняется. Материальные трудности , развод или прибавление в семье... Все это является весомым поводом для смены жилплощади. Тогда владельцам квартиры, купленной по ипотеке, придется столкнуться с существенными сложностями: такое жилье обычно находится в залоге у банка. Так можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и что для этого требуется?

Действия:

1. Переговоры с банком
2. Поиск покупателя
3. Процедура снятия залога
4. Заключение договора купли-продажи

Переговоры с банком

Возможность продажи квартиры с обременением является вполне реальной. Правда, она требует от владельца дополнительных усилий и зависит от согласия залогодержателя. Так как в случае ипотеки в его роли выступает банк, необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. В первую очередь, следует обратить внимание на возможность досрочного погашения кредита и штрафные санкции. Узнайте в банке точную сумму вашего долга, процедуру его погашения и сроки снятия обременения с недвижимости.

Теоретически, кредитная организация может воспрепятствовать продаже ипотечной квартиры или впоследствии признать сделку недействительной. Однако в большинстве случаев, особенно если речь идет о финансовых проблемах заемщика, банки готовы пойти навстречу. Ведь они заинтересованы в том, чтобы взносы по ипотеке оплачивались в срок.

Так или иначе, все зависит от конкретной ситуации. Поэтому прежде чем искать покупателей на квартиру, находящуюся в залоге, выясните отношение банка к такой сделке. Но, даже получив положительный ответ, будьте готовы к тому, что все формальности могут занять некоторое время. Кроме того, банк вправе потребовать выплатить некий процент от стоимости кредита за подготовку документов.

Упростить процесс перепродажи и общения с кредитными организациями может участие квалифицированного риэлтора. Рекомендации агента по недвижимости, который специализируется на ипотечных сделках, сэкономят клиенту время, силы и нервы. Найти такого специалиста можно на любом крупном портале недвижимости.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Поиск покупателя

Главной сложностью при продаже квартиры в ипотеке является страх потенциальных покупателей перед процедурой погашения ссуды. Дело в том,что покупателю фактически приходится выплачивать деньги за еще не проданную квартиру. Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована, возвращать их придется в судебном порядке. Кроме того, будущий владелец должен располагать всей необходимой суммой и быть согласен внести аванс в счет погашения ипотечного кредита.

Еще одним вариантом является смена заемщика. В этом случае ваш долг по ипотеке переходит к покупателю жилья. Однако эта схема не пользуется большой популярностью, т.к. новый заемщик должен соответствовать определенным банковским требованиям, а проценты по кредиту будут пересчитаны по актуальным ставкам.

В связи с множеством юридических сложностей, возникающих при продаже квартиры с обременением, имеет смысл воспользоваться услугами специалиста по недвижимости.

Преимущества:

• — сокращение сроков поиска покупателя;
• — помощь в оценке недвижимости и оформлении документов;
• — разъяснение всех юридических сложностей обеим сторонам сделки.

Кроме того, если продажа квартиры связаны с необходимостью улучшения жилищных условий, можно заранее начать подбор новой ипотечной программы. В настоящее время существует множество онлайн-сервисов, позволяющих получить одобрение кредита без визита в банк.

Процедура снятия залога

Чтобы провести сделку купли-продажи квартиры, сначала потребуется снять с нее залог. Это возможно сделать двумя способами. Принципиальным отличием их друг от друга является момент снятия обременения. В первом случае банк может разрешить снять залог до смены собственника. Передача денежных средств происходит с помощью ячеек. В одну помещается сумма долга по кредиту, в другую — остаток, причитающийся продавцу. После того как право собственности нового владельца будет зарегистрировано, бывший владелец сможет получить доступ к своей ячейке.

Второй способ предполагает, что ипотечный кредит должен быть погашен до совершения сделки. В этом случае распространенной практикой является заключение предварительного договора купли-продажи. В его рамках покупатель передает владельцу денежные средства, из которых последний оплачивает долг перед банком. После того как залог с квартиры будет снят, можно подписывать окончательный договор.

Выбор конкретного способа погашения кредита зависит от решения банка и всех участников сделки.

Заключение договора купли-продажи

После того как владелец квартиры, находящейся в ипотеке, погасит свою задолженность перед банком, можно будет заключить полноценный договор купли-продажи. Сдать его в органы государственной регистрации права можно одновременно с подачей документов на снятие обременения. С момента регистрации права квартира обретет нового владельца, а вы сможете распорядиться полученными от продажи средствами по собственному усмотрению. Будь то покупка другой недвижимости или оформление новой ипотеки.