Как продать комнату в квартире?

На сегодняшний день множество россиян являются собственниками не целой квартиры, а комнаты или доли. Это связано с проведением совместной приватизации, а также с различными обменными операциями с недвижимостью. Часто проживание на такой жилплощади, особенно если соседями являются родственники, не вызывает у владельца особых хлопот. Основные сложности начинается, когда вы задумываетесь о том, как продать комнату. Во-первых, потому, что большинство россиян не считает такое жилье достойным вариантом, даже не имея средств на отдельную квартиру. Во-вторых, успешность сделки напрямую зависит от межличностных отношений с соседями. О юридических тонкостях при продаже комнаты и способах успешного ведения переговоров с другими жильцами вы узнаете из этой статьи.

С чего начать?

Чтобы выгодно и в разумные сроки продать свою комнату в квартире, можно взять за основу следующий план действий:

1. Оценка стоимости недвижимости
2. Предпродажная подготовка
3. Поиск покупателя
4. Сбор документов
5. Совершение сделки

Особенности каждого из этапов определяются характеристиками вашей комнаты. В зависимости от конкретной ситуации, можно прибегнуть к помощи риэлтора или агентства недвижимости. А теперь давайте подробно рассмотрим каждый из перечисленных пунктов.

Оценка комнаты

Отправным пунктом при продаже комнаты в квартире является определение ее стоимости. Как правило, решающими факторами при назначении цены являются:

• — Метраж комнаты;
• — Общее количество комнат;
• — Расположение жилья;
• — Количество соседей;
• — Величина вашей доли в общей площади жилого помещения;
• — Срок экспозиции при продаже. Немаловажный фактор, про который часто забывают неопытные продавцы. Дело в том, что чем дольше ваш объект находится на рынке недвижимости, тем менее привлекательным он становится для потенциальных покупателей. Кроме того, в ожидании выгоды можно упустить тех, кто готов в срочном порядке купить вашу комнату.

Определить примерную стоимость комнаты можно не прибегая к помощи профессиональных оценщиков. Для этого следует воспользоваться одной из многочисленных баз недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Задав все основные параметры, вы получите доступ объявлениям о продаже комнат. Так вы сможете получить представление о том, в какую сумму на рынке недвижимости вашего города оценивают аналогичные комнаты.

Рис. Пример поискового запроса комнаты на продажу в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Подготовка комнаты к продаже

Главной особенностью продажи комнаты в отличие от отдельной квартиры является зависимость от остальных собственников совместной жилплощади. Дело в том, что согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи обладают преимущественным правом покупки. Это значит, что прежде чем подавать объявление или обращаться в агентство недвижимости, вы обязаны проинформировать их о желании продать комнату и сообщить точные условия (цена, сроки). Причем речь идет не об устных договоренностях, а об уведомлении в письменной форме, которое следует отправить по почте заказным письмом. А самым надежным вариантом будет получение нотариально заверенного отказа. Если возможности продать комнату соседям нет, вы можете приступать к поиску стороннего покупателя. Лучше всего заранее обсудить соседями вопрос оформления необходимых бумаг, чтобы впоследствии быстро продать свою комнату.

Выставление комнаты на продажу

Имея на руках отказ от соседей, вы получаете возможность продать свои квадратные метры любому желающему. С одной стороны, это дает вам необходимую свободу действий, с другой —возникает вопрос , где и как искать покупателей.

Прежде чем начать приглашать желающих осмотреть комнату, лучше предупредить об этом соседей, ведь они могут произвести негативное впечатление и отпугнуть покупателя. Не лишним будет еще раз уточнить порядок пользования общими помещениями. Это поможет предотвратить «кухонные войны» с новыми жильцами. Улучшить «товарный вид» комнаты поможет небольшой косметический ремонт. Однако не стоить затевать масштабные и дорогостоящие работы: не факт что вкус будущего владельца жилплощади совпадет с вашим. Перед приходом очередного желающего осмотреть комнату следует навести в помещении порядок. Уберите лишние вещи, которые создают ощущение захламленности. Наведите чистоту в местах общего пользования.

Как продать комнату самостоятельно?

Если вы решили заняться поиском покупателя, полагаясь на собственные силы, то существует несколько доступных вариантов. Среди них:

• — Размещение информации в базе недвижимости;
• — Размещение объявления о продаже на специализированных порталах, в СМИ и интернет-изданиях.

Преимущества:

• — Снижение затрат. Вам не придется платить за услуги посредников;
• — Возможность составить собственное мнение о потенциальном покупателе.

Размещение информации о комнате в базе недвижимости позволит представить объект продажи в наиболее выгодном свете. Вы сможете указать точное местоположение жилого дома, перечислить все основные характеристики квартиры, прикрепить фотографии и контактную информацию.

Рис. Пример объявления о продаже комнаты в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Недостатки:

• — Этот способ требует наличия свободного времени;
• — Вам придется самостоятельно контролировать все юридические аспекты либо консультироваться со специалистом.

Многие продавцы не очень серьезно подходят к визуальной презентации недвижимости. Однако сделанные в спешке, размытые снимки могут полностью отбить желание увидеть квартиру «живьем». Перед фотографированием следует убрать из кадра все лишние предметы (одежду, посуду, детские игрушки). Лучше всего проводить съемку днем при естественном освещении. Если вы хотите запечатлеть вид из окна, выберите такое время суток, когда можно сделать фотографию без бликов. Старайтесь не прикреплять к объявлению больше 10-15 фото.

Нужны ли вам услуги риэлтора?

Если у вас нет времени на самостоятельный поиск покупателя и организацию предпродажного осмотра, можно прибегнуть к помощи риелтора или агентства недвижимости. Как правило, специалисты располагают обширными клиентскими базами и могут помочь представить вашу недвижимость в наилучшем свете.

Преимущества:

• — Возможность сберечь силы и время;
• — Безопасность. Большинство агентств предлагают услуги по оценке рисков при совершении сделки.

Недостаток:

• — Достаточно высокая стоимость услуг.

Сбор необходимых документов

Найдя покупателя и достигнув с ним предварительной договоренности, следует убедиться в том, что у вас есть все необходимые для заключения договора бумаги. Для совершения сделки нужно будет подготовить следующий пакет документов:

1. 1 паспорта участников сделки;
2. 2 правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
3. 3 свидетельство государственной регистрации права;
4. 4 выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения;
5. 5 письменное подтверждение того, что другие собственники были уведомлены о продаже (письмо, телеграмма). Если с момента информирования не прошел месяц, требуется нотариальный отказ.

Заключение договора купли-продажи

При совершении сделки обратите внимание на правильность составления договора. В нем должны быть указаны: точный адрес объекта недвижимости, цена, паспортные данные сторон без ошибок и опечаток. Подписанный договор вместе с остальными бумагами направляется на регистрацию. Она производится в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости и занимает месяц со дня подачи документов. Также стоит заранее подготовиться к процедуре передачи денег. Самым популярным и надежным способом считается аренда банковской ячейки. Покупатель помещает в нее денежные средства, а продавец получает к ним доступ только после регистрации права собственности.

Одним из подводных камней является заключение договора дарения вместо оформления купли-продажи. Например, такой ход предлагают использовать, когда по каким-то причинам нет возможности получить согласие соседей на сделку. В этом случае покупателю дарится пара метров в комнате, а остальные он выкупает, пользуясь преимущественным правом. Ни в коем случае не стоит участвовать в этой схеме: такую сделку легко опротестовать в суде. Кроме того, вы рискуете стать жертвой мошенничества и обзавестись незваными гостями на своей жилплощади.